Auteur : Marie-Laure Fernandes

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Tout savoir sur le renouvellement du bail commercial

renouvellement du bail commercial

Au terme du bail commercial, il est possible de le renouveler de plusieurs manières.

Dans cet article, MGLJ vous explique comment renouveler votre bail commercial.

Qu’est-ce-qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans, mais ce dernier peut être renouvelé à la demande du client. Cependant, le renouvellement n’est pas automatique et doit suivre une procédure bien précise. Voyons en quoi elle consiste.

Comment renouveler son bail commercial ?

La demande de renouvellement d’un bail commercial s’effectue par acte d’huissier de justice délivré au propriétaire du local avec un préavis de 6 mois précédent la fin du bail. Pour ce faire, le locataire doit impérativement être propriétaire du fonds de commerce et être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au répertoire des métiers.

Plusieurs situations se présentent alors :

Le bailleur accepte le renouvellement du bail 

Il doit faire connaître sa décision au locataire dans les 3 mois suivant la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier. Dans le cas contraire, on considère automatiquement qu’il a accepté la demande de renouvellement. Il n’a pas besoin d’une réponse écrite et formelle signifiant l’acceptation de renouvellement, un accord oral étant suffisant. Il peut cependant souhaiter modifier les termes du bail (loyer, charges, etc.) et doit alors passer par un huissier de justice pour faire la réponse à la demande du locataire.

Le bailleur refuse le renouvellement du bail

Dans ce cas, le bailleur doit notifier le locataire par acte d’huissier de justice et préciser les motifs de son refus (il doit pouvoir justifier des motifs graves et légitimes). 

Les parties ne se manifestent pas en fin de bail

On se trouve alors en présence d’un accord tacite de prolongation. En effet, lorsqu’aucune des deux parties prenantes ne se manifeste dans les 6 mois précédent la fin du bail commercial, on considère que le contrat se poursuit à durée indéterminée. Il n’y a pas besoin de former un nouveau bail puisque les clauses prévues lors de la signature du bail initial continuent de s’appliquer. Cependant, une révision triennale du loyer peut être considérée par une des deux parties prenantes.

En effet, tous les 3 ans, le bailleur ou le locataire peuvent demander à réviser le loyer du bail, en fonction des indices trimestriels de référence publiés par l’INSEE. Sachez cependant que toute hausse, ou baisse du loyer, est plafonnée à la variation de l’indice trimestriel de référence considéré. 

Il est important de signaler également que si le bail atteint 12 ans, le déplafonnement du loyer est acquis et le loyer peut donc être fixé à la valeur locative qui est souvent bien supérieure au loyer plafonné à la variation des indices.

Ainsi, pour savoir quand et comment justifier une demande de révision triennale du loyer, MGLJ vous accompagne dans vos démarches de renouvellement de bail, de résiliation de bail mais également dans le cadre de vos demandes de modifications des conditions de bail et vous aide à gérer vos locaux, 

Poursuivez votre lecture avec notre article “Résiliation d’un bail commercial : tout savoir sur la procédure à suivre”.

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Quelle est la durée légale d’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale.  Le titulaire d’un bail commercial doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés. La durée minimale du bail commercial est de 9 ans selon la loi Pinel et doit être clairement mentionnée dans la rédaction du contrat.

Cependant, il est possible pour le locataire de résilier le contrat tous les 3 ans c’est ce qu’on appelle la résiliation triennale.

Dans cet article, MGLJ revient sur la durée légale d’un bail commercial selon ses conditions.

L’allongement de la durée du bail commercial

Il a une durée légale d’au moins 9 ans. Le locataire peut demander un renouvellement du bail commercial, ou une résiliation avant la date convenue. En effet, il peut mettre fin au contrat à chaque échéance triennale, en prévenant le bailleur par lettre recommandée ou par acte d’huissier.

Le propriétaire ne peut légalement pas obliger le locataire à renoncer à sa faculté de résiliation triennale. En effet, la loi Pinel instaurée le 18 juin 2014, ne permet plus d’établir un bail commercial à durée ferme. Cependant il existe quelques exceptions à la règle. Il y a des exceptions, comme les baux supérieurs à 9 ans, les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux à usage de stockage ou les locaux monovalents. 

Il existe aussi des cas exceptionnels dans lesquels le bailleur peut mettre fin au bail commercial. Il doit cependant respecter un préavis de 6 mois et, le cas échéant, verser des indemnités d’éviction au locataire. 

Le locataire peut demander à fixer une durée de location de plus de 9 ans. Dans le cas où cette durée dépasse 12 ans, la signature du bail commercial doit avoir lieu devant notaire. Cette option est notamment intéressante pour les locataires qui souhaitent développer leur fonds de commerce sur la durée et s’implanter dans une zone géographique.

Enfin, il est important de rappeler qu’un bail commercial classique n’engage pas le locataire sur une durée de 9 ans. En effet, on appelle aussi le bail commercial, bail « 3 6 9 » puisque le locataire peut résilier son contrat pendant une période triennale. Bien que cette clause ne soit pas nécessairement inscrite dans le contrat, elle est obligatoire et le bailleur ne peut pas priver le locataire de ce droit (renforcé par la loi Macron de 2015).

Les clauses contraires : sanctions et conséquences

D’autres facteurs peuvent influencer la durée du bail, comme le non-respect des obligations prévues au contrat.

Une sanction peut être imposée à une partie qui ne respecte pas ses obligations.

les sanctions les plus courantes sont: 

  • les retards de paiements de loyer : le locataire devra payer une somme d’argent au locataire s’il est en retard sur le paiement du son loyer/
  • Non-paiement du loyer : Si le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
  • Dommage à la propriété : Si le locataire cause des dommages il devra payer les réparations.
  • Rupture du bail : Si le locataire rompt son bail il devra payer des dommages et pourra également être expulsé.

Selon l’article L 145_15 du code du commerce, le propriétaire à le droit de réclamer des dommages et intérêts au locataire s’il ne respecte pas les obligations prévues au contrat. Ces dommages peuvent être contractuels ou non contractuels. Les dommages contractuels sont ceux prévues au contrat comme les retards de paiements de loyer et les dommages non contractuels sont ceux non prévues dans le contrat mais qui peuvent être subis par le propriétaire en raison de la violation du bail, comme la perte de revenus.

Ainsi, si vous souhaitez adapter la durée de votre contrat de location, MGLJ vous aide dans le choix de votre bail commercial. Si vous voulez, par la suite, renouveler le bail commercial, nous vous assisterons également sur ce point.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Les clauses de solidarité dans les baux commerciaux”.