Bien que le contrat de bail commercial profite d’un encadrement laissant peu de place aux révisions du loyer, quelques subtilités restent envisageables sous certaines conditions, à commencer par le déplafonnement du bail.
Quand et comment est-il exécuté ? MGLJ vous explique tout dans cet article.
Des conditions à respecter pour envisager le déplafonnement
Contrat de location essentiel à la relation entre propriétaire et preneur, le bail commercial permet le maintien d’une activité commerciale en bonne et due forme.
Bénéficiaires d’un régime particulier qui leur est propre, les deux parties prenantes du bail commercial ne profitent alors pas des mêmes durées de contrat, ni du même plafonnement et processus de renouvellement que pour d’autres types de baux (locatifs par exemple).
Concernant le loyer propre du bail commercial, il se veut très encadré mais la révision reste possible à la demande du bailleur… sous conditions ! En effet, il est envisageable d’engager un processus de déplafonnement du loyer du bail commercial, c’est-à-dire d’en augmenter le montant pour qu’il s’accorde de manière plus équilibrée à la valeur locative du bien notamment. Mais, seules quatre conditions autorisent ce genre de révision :
Lorsque la durée totale du bail commercial est supérieure à 12 ans
Dans ce cas précis, et sans demande contraire de la part du locataire, le contrat est tacitement renouvelé au terme des 9 années et lorsque celui-ci se poursuit en tacite reconduction au-delà des 12 ans, un déplafonnement est donc possible pour le propriétaire.
Lorsque les conditions locales et l’environnement modifient la valeur du bien
L’article L. 145-34 du Code de Commerce parle alors de « facteurs locaux de commercialité ». Aussi, ces facteurs peuvent justifier le déplafonnement du bail commercial lorsqu’ils modifient le contexte et la valeur du bien à l’instant T, en comparaison à la période de signature initiale.
Pour mieux comprendre, une augmentation massive de la population accroissant la possible clientèle, la sortie de terre d’un nouveau quartier valorisant l’environnement proche, la mise en place de moyens de transport supplémentaires et d’autres facteurs survenus au fil du temps peuvent tout à fait justifier l’augmentation des loyers, tant que les facteurs en question restent « matériels ».
Lorsque des travaux ont été effectués pour valoriser le local commercial
Vous êtes propriétaire et avez amélioré l’état général de vos locaux (nouveaux espaces créés, installation d’une climatisation, etc.) ? C’est un changement qui pèse son poids et peut justifier un déplafonnement !
Le changement d’activité de votre locataire
Le preneur du local commercial ajoute une corde à son arc et affiche des activités supplémentaires à sa carte ? Ce changement se nomme « déspécialisation partielle » et donne droit au propriétaire d’augmenter le loyer du bail commercial.
Une démarche risquée, source de conflits
Il est nécessaire de prendre en considération les risques et désagréments liés à cette démarche de déplafonnement du bail commercial. En effet, peu sont les locataires à se réjouir d’une augmentation de leur loyer et nombreux sont ceux qui tentent d’en éviter l’application. Aussi, si les preuves apportées, rentrant dans les lignes de l’une des quatre conditions évoquées précédemment, ne sont pas concrètement recevables, divers conflits et échanges judiciaires pourraient entacher la procédure et, surtout, la relation liant le propriétaire à son locataire.
Il est conseillé au bailleur de faire appel à des experts judiciaires dès le lancement de la procédure. Spécialisés dans le domaine, ils sauront vous guider et monter un dossier sans zones d’ombre.
Déplafonnement par le bailleur : ce qu’il faut savoir
En application légale de la loi Pinel, le déplafonnement du loyer du bail commercial, si ce dernier a été signé ou renouvelé depuis le mois de septembre 2014, ne permet pas d’augmenter le loyer de plus de 10% à l’année.
Aussi, c’est au propriétaire/bailleur d’en faire la demande, c’est donc à lui que revient la grande charge de justifier les raisons du déplafonnement et d’en apporter les preuves concrètes.
Il vous est possible d’intégrer directement dans le contrat de bail commercial initial, une clause indiquant qu’au renouvellement il sera possiblement envisagé d’augmenter le loyer pour qu’il puisse correspondre à la valeur locative du bien en question.
Les experts MGLJ se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions à propos du déplafonnement du bail commercial.
Poursuivez votre lecture avec notre article “Article 606 Code Civil : les travaux dans un bail commercial”.