Bail commercial : le droit de préemption

droit de préemption bail commercial

Le droit de préemption ou droit de priorité n’était pas applicable au bail commercial, mais grâce à la loi Pinel. Le preneur d’une location commerciale peut en bénéficier depuis le 18 juin 2014. Le droit de préemption du bail commercial confère la priorité au locataire lorsque le bailleur décide de mettre en vente le bien qu’il occupe. Il faut noter que le droit de préemption n’est pas applicable au bail dérogatoire qui est de courte durée.

Pour que vous puissiez comprendre le droit de préemption, MGLJ vous résume les principaux points à connaître dans cet article.

Droit de préemption : obligation du vendeur

Lorsque le bailleur envisage de vendre le bien immobilier, objet du bail commercial, il a l’obligation d’informer le locataire. Pour ce faire, il doit envoyer une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La remise en main propre de ce courrier d’information est également possible, mais le bailleur doit réclamer un récépissé ou un émargement au locataire.

Ce courrier d’information doit clairement indiquer le prix et toutes les conditions de la vente. Il faut noter que cette information vaut offre de vente et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour donner sa réponse. Si ces conditions ne sont pas remplies, toute transaction engagée pourra être frappée de nullité. Chaque notification émise par le bailleur doit être conforme à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Cas de vente en fonction de la décision du locataire

Trois cas peuvent se présenter lorsque le bailleur informe le locataire de son intention de vendre le bien. Soit le locataire reste silencieux, soit il exprime son souhait de ne pas exercer son droit de préemption, soit il accepte la préemption et la vente est opérée au profit du locataire.

Le locataire ne souhaite pas bénéficier du droit de préemption

Si le locataire ne s’exprime pas ou s’il déclare qu’il ne veut pas exercer son droit de préemption, le propriétaire est libre de vendre le local commercial qu’il loue. Le nouveau propriétaire des lieux prend donc la place du bailleur.

Le locataire décide d’accepter la préemption

Si le locataire accepte la proposition du bailleur, il a droit à un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse pour réaliser la vente. Si le locataire indique dans sa réponse qu’il va souscrire un prêt bancaire pour l’achat du local commercial qu’il loue, l’offre de vente est conditionnée par l’obtention de ce crédit.

Le locataire bénéficie alors d’un délai de 4 mois pour réaliser la vente. Lorsque ce délai est dépassé et que la vente n’a toujours pas été réalisée, le locataire perd son droit de préemption et son acceptation ne sera plus prise en considération.

Si le bailleur décide de vendre le local commercial à un tarif plus bas ou à des conditions plus avantageuses pour l’acheteur potentiel, il doit à nouveau informer le locataire en place. Les mêmes règles s’appliquent alors pour le délai de réflexion : deux mois, puis quatre mois. Si la vente n’a pas été réalisée dans ce délai, l’acceptation de l’offre de vente n’est plus en vigueur.

Droit de préemption du locataire : quelles sont les exceptions à ce principe ?

Il faut noter que le droit de préemption ne s’applique pas lorsque les cas suivants se présentent :

  • Le bailleur met en vente plusieurs locaux qui font partie d’un ensemble commercial ;
  • Le bailleur cède des locaux commerciaux bien distincts ;
  • Le bailleur vend le local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
  • La vente est opérée au profit d’un parent, d’un enfant ou encore du conjoint du bailleur ;
  • Lorsque les locaux commerciaux sont cédés en même temps que l’immeuble.

Pour être certain que les démarches respectent bien le droit de préemption du locataire, demandez l’accompagnement d’un expert en bail commercial comme MGLJ. Informez-vous sur toutes les spécificités de ce contrat de location qui offre une sécurité optimale aux parties contractantes lorsqu’il est judicieusement personnalisé.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Qu’est-ce que la clause de destination dans un bail commercial ?”.

Qu’est-ce que la clause de destination dans un bail commercial ?

clause de destination bail commercial

Le statut des baux commerciaux prévoit que l’usage des locaux proposés en location réponde à une destination bien définie. Cette disposition est prévue par l’article 1728 du Code civil. 

Le locataire est tenu de demander l’autorisation du bailleur pour changer la destination du local. Si ce principe n’est pas respecté, le bailleur peut demander la rupture anticipée du bail commercial.

Pour vous permettre d’y voir plus clair, MGLJ revient sur la clause de destination dans cet article.

La clause de destination dans le cadre de l’utilisation du local commercial

La clause de destination d’un bail commercial permet au bailleur de spécifier l’activité commerciale, artisanale ou industrielle pour laquelle le local est loué. Les éventuelles activités connexes ou complémentaires doivent également y être spécifiées pour éviter toute forme de malentendus.

Comment la destination est-elle définie ?

La destination du local doit être définie par le bailleur et le locataire au moment de la rédaction des clauses et avant la signature du contrat de location. Malgré cette liberté, leur choix doit respecter les bonnes mœurs et le règlement de copropriété de l’immeuble. Les parties contractantes doivent également se conformer à la législation en vigueur. Lorsque les dispositions légales et réglementaires ne sont pas respectées, cela peut conduire à la nullité du bail commercial.

Comment la destination du bail est-elle définie en cas de litige ?

Pour déterminer la destination d’un local, objet d’un bail commercial, il faut examiner les clauses du contrat signé par le bailleur et le preneur. En effet, ce n’est pas l’usage des lieux qui compte, mais les termes du bail commercial. C’est pour cette raison que la clause de destination du contrat de location doit être claire et détaillée.

Lorsque le locataire exerce une exploitation différente de celles définies dans le bail commercial, ce sont les stipulations du contrat qui seront considérées et non l’activité du locataire. À ce moment-là, l’intention commune des parties contractantes n’est plus importante.

Les clauses prévues par le contrat de location prévalent aussi sur la définition de l’activité dans la réglementation professionnelle. Lorsque le bail commercial ne prévoit pas de clause de destination ou si celle-ci est imprécise sur l’usage des lieux, le juge doit intervenir pour rechercher l’intention commune des parties contractantes afin de définir la destination des locaux.

Le changement de destination du bail commercial est-il possible ?

Lorsqu’un locataire a signé un bail commercial dont la destination ne correspond pas à son activité ou à son projet, il a le droit de demander un changement de destination du contrat. Pour ce faire, il doit d’abord demander l’accord du bailleur avant d’entamer des démarches. Il faut noter que le changement de destination est régi par une réglementation stricte : il est appelé procédure de déspécialisation.

Avant de s’engager avec le locataire, le bailleur doit vérifier que les activités à déclarer ne vont pas à l’encontre des dispositions applicables au bien (règlement de copropriété, autres accords). Une déclaration préalable doit aussi être déposée auprès des services de la commune où le bail commercial est enregistré.

Le changement de destination peut être une déspécialisation partielle ou plénière. La déspécialisation est partielle lorsque la procédure consiste à rajouter une voire plusieurs activités connexes ou supplémentaires, à l’activité de destination des lieux du bail commercial.

La déspécialisation est plénière lorsque la destination des lieux du bail commercial change complètement. S’il souhaite exercer une activité différente à celle qui est indiquée dans le bail commercial, le preneur doit faire une demande au bailleur à travers un acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur est libre d’accepter ou de refuser cette demande.

Pour éviter de vous perdre dans toutes ces dispositions, demandez l’aide de professionnels spécialisés pour réussir la rédaction de votre bail commercial ou bail dérogatoire. L’équipe de MGLJ vous propose un accompagnement personnalisé et vous assiste dans toutes les négociations pour conclure votre contrat de location dans les meilleures conditions.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Pourquoi un modèle de bail commercial peut être une fausse bonne idée ?

Pourquoi un modèle de bail commercial peut être une fausse bonne idée ?

modèle de bail commercial

La rédaction d’un bail commercial n’est pas à la portée des particuliers qui n’ont pas de connaissances en droit privé. Les bailleurs et les locataires peuvent alors être tentés de remplir un modèle de bail commercial gratuit téléchargé sur la Toile. 

Dans cet article, MGLJ vous explique pourquoi cette solution qui rime avec simplicité peut vous coûter cher.

Le modèle gratuit n’assure pas la stabilité du bail commercial

Lorsque le bailleur rédige et signe un bail commercial, il veut garantir la stabilité du contrat. En effet, ce document définit les obligations des signataires et permet d’engager le preneur qui doit payer le loyer de manière régulière. Le bailleur s’assure aussi d’avoir un seul cocontractant et de pérenniser la location.

Pour être certain de bénéficier d’une bonne protection, il est préférable de rédiger un contrat avec des clauses personnalisées. En effet, la personnalisation du contrat permet d’y consigner la volonté des parties et de définir plus précisément leurs obligations dans des cas spécifiques. Cela permet d’éviter toute forme de litige et de garantir son bon déroulement jusqu’à la fin du bail commercial.

En utilisant un modèle gratuit trouvé sur le net, le bailleur s’engage sans évaluer point par point les clauses et les évolutions possibles au fil des années. En effet, il ne faut pas oublier que le bail commercial est un contrat qui dure au moins 9 ans.

Les clauses du modèle gratuit peuvent être mal rédigées

Lorsque l’on se penche sur le plan contractuel, l’utilisation d’un modèle gratuit de bail commercial vous expose à une ou des clauses mal rédigées. Les points cruciaux comme le montant du loyer, du bail commercial, les modalités de renouvellement, la répartition des charges, le dépôt de garantie, les possibilités de sous-location ou de cession, etc. ne feront même pas l’objet d’une négociation.

Lorsque vous signez un bail commercial qui ne correspond pas à la situation des parties contractantes et au bien à louer, le bailleur et le locataire ne connaissent pas les détails de la situation juridique de leur contrat. Ce type de contrat peut comprendre des clauses abusives qui passent inaperçues au moment de la signature. Mais lorsqu’un litige éclate, les parties contractantes s’exposent à un important risque financier.

Un régime juridique inadapté avec un modèle gratuit de bail commercial

Lorsque le bail commercial ne respecte pas le formalisme requis par la pratique, le régime juridique applicable au contrat risque de ne pas correspondre aux besoins des parties contractantes. Par ailleurs, il ne faut pas oublier de se pencher sérieusement sur les éléments suivants avant de rédiger chaque clause correspondante :

  • Définir le type de location ;
  • Déterminer l’usage du local ;
  • Étudier la durée de location qui convient aux deux parties et qui répond aux exigences du bail commercial (de 9 ans à 12 ans) ou du bail dérogatoire (de 1 an à 3 ans);
  • Le loyer en cours de bail et le déplafonnement du loyer en cours de bail ;
  • Les différentes possibilités pendant la durée du contrat (sous-location, cession, changement d’activité, etc.).

Pensez à indiquer précisément les modalités de résiliation, la clause résolutoire, les modalités de révision du loyer, les situations qui permettent aux bailleurs de ne pas payer d’indemnité d’éviction en donnant congé, etc. Il est conseillé de prévoir une révision au bout de chaque période triennale et d’aviser le locataire avant chaque échéance triennale.

Pour être certain de souscrire dans les meilleures conditions, il est vivement recommandé de travailler avec un expert spécialisé comme MGLJ. Après une étude minutieuse de votre situation, nous vous aiderons à rédiger les clauses les plus adaptées.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Bail commercial : que devez-vous savoir avant de vous engager ?”.

Bail commercial : que devez-vous savoir avant de vous engager ?

tout savoir sur l'engagement du bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location établi entre un bailleur et un locataire qui souhaite utiliser le local, objet du contrat, pour une activité commerciale, artisanale, agricole ou industrielle. Ce type de contrat est encadré par des règles juridiques strictes.

Les clauses du bail commercial doivent être claires et précises. De nombreux points comme les états des lieux, la durée, le loyer, le renouvellement et les conditions de résiliation, doivent être bien détaillés.

Vous souhaitez en savoir plus ? MGLJ vous donne toutes les informations sur le bail commercial.

Quelles sont les caractéristiques du bail commercial ?

Le local objet du bail commercial doit être un espace clos ou un immeuble qui doit permettre l’exploitation d’un fonds de commerce. Le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés ou le répertoire des métiers pour pouvoir signer un bail commercial. Il doit exercer une activité qui génère de la clientèle et dont le fonctionnement est autonome. Le bail commercial peut également être souscrit par une franchise.

Le propriétaire du local commercial est libre de fixer le montant du loyer. Cependant, les modalités de révision sont rigoureusement encadrées par le Code de commerce. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte pour fixer et réviser le loyer : la valeur locative et l’état du bien, son emplacement géographique, sa destination et les autres caractéristiques qui peuvent influer sur le montant du loyer.

En général, la révision du loyer peut se faire tous les 3 ans dans le cadre d’un bail commercial classique ou 3/6/9. La hausse appliquée ne doit pas excéder l’augmentation de l’indice des loyers commerciaux affichés par l’INSEE, à moins que l’une des parties apporte des preuves probantes qui justifient une variation (hausse ou baisse).

Quelle est la durée du bail commercial ?

Le bail commercial est signé pour une durée minimale de 9 ans. Il faut noter que le bail se renouvelle par tacite reconduction si les parties contractantes gardent le silence à la fin du contrat. Il est possible d’inclure une clause qui permet de rompre automatiquement le contrat de bail commercial à une date précise. Sinon, l’engagement se poursuit sur une durée indéterminée.

Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas s’engager sur une durée trop longue au début, ils peuvent d’abord signer un bail de courte durée ou bail dérogatoire. Ce contrat ne peut durer plus de 3 ans, y compris les périodes de renouvellement. Si le bail dérogatoire est maintenu au-delà de cette durée, il évolue automatiquement en bail commercial. Attention, le bail dérogatoire ne permet pas au locataire de bénéficier du droit de renouvellement. Par ailleurs, il ne touchera pas d’indemnité d’éviction si le propriétaire décide de récupérer le bien.

Est-il possible de résilier le bail commercial ?

Le locataire peut demander une rupture du contrat à la fin de chaque période triennale en informant le bailleur par voie d’huissier, six mois avant la date de départ prévue. En revanche, il est beaucoup plus difficile pour le propriétaire de résilier le bail commercial. Il doit attendre la fin du bail pour décider de ne pas renouveler le contrat. Par ailleurs, il doit verser une indemnité d’éviction pour le préjudice subi par le locataire.

Quelle que soit la durée du bail commercial, il est vivement recommandé de bien détailler les clauses du contrat pour garantir la sécurité des parties contractantes. Demandez l’assistance d’un expert qualifié comme MGLJ pour que toutes les clauses soient bien rédigées afin d’anticiper les problèmes et d’éviter toute forme de litige. Pour aller plus loin, informez-vous sur la clause de destination et le droit de préemption du locataire dans le cadre du bail commercial.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Le bail mixte : local d’habitation et professionnel

Application de la clause d’accession ou de remise en état initial des locaux

clause d'accession remise en état initial des locaux

La plupart des propriétaires bailleurs prévoient une clause d’accession ou de remise en état des locaux dans le bail commercial. Avant de s’engager, le locataire devrait bien étudier la portée de cette clause. En effet, comme elle ne s’applique qu’à la fin du bail, ce dernier a tendance à ne pas l’examiner de près avant la signature du contrat de location ; Pourtant, les dépenses peuvent être très élevées.

Pour que vous puissiez comprendre l’importance de cette clause, MGLJ vous la détaille dans cet article.

La clause d’accession ou de remise en état initial des locaux : qu’est-ce que c’est ?

La clause d’accession du bail commercial permet au bailleur de devenir propriétaire de toutes les améliorations et des constructions réalisées par le preneur à la fin du bail, immédiatement après qu’elles soient achevées ou encore lorsque le locataire quitte les lieux.

En général, l’accession se fait sans contrepartie : en d’autres termes, le bailleur ne verse aucune indemnité au locataire. La plupart du temps, la clause d’accession est combinée avec une clause de remise en état initial des locaux ou clause de nivellement. Elle permet aux propriétaires d’exiger que les locaux soient restitués dans le même état qu’au moment de la visite des lieux d’entrée.

Clause d’accession ou de remise en état initial des locaux : comment s’applique-t-elle ?

Lorsque le bail prévoit une clause d’accession et que le bailleur a autorisé des travaux d’améliorations pour le confort du locataire, il n’a pas le droit d’exiger la remise en état des locaux avec la démolition de ces nouvelles installations, à moins que cela ne soit clairement indiqué dans le bail. Quoi qu’il en soit, si cette démolition est susceptible d’endommager le local, le preneur devra abandonner les aménagements réalisés qui deviendront la propriété du bailleur sans versement d’indemnité. La date d’accession est un point important qui doit être clairement déterminé dans le contrat. Si les parties n’ont pas indiqué de date exacte, ce sera au juge de le définir.

Par exemple, si le locataire des locaux commerciaux a souhaité supprimer « un coin cuisine » pour gagner de l’espace et transformer la pièce bureau, le propriétaire doit indiquer dans l’une des clauses du bail commercial que le locataire doit recréer le « coin-cuisine » avant de quitter les lieux (article 555 du Code civil).

Des difficultés relatives au droit au renouvellement du bail commercial

Avec le droit au renouvellement du locataire, le bail commercial est un contrat qui est signé pour durer dans le temps. C’est sans doute pour cette raison que les travaux de remise en état en fin de bail sont souvent mis de côté. Les parties contractantes ne les anticipent pas suffisamment et ils sont souvent à l’origine de litiges. Il faut déterminer à quel moment il faut réaliser des travaux de remise en état : à la fin de chaque période, au second renouvellement ou/et au moment de la restitution.

En effet, au moment de la restitution des locaux, le locataire considère que toute dépense au titre de la remise en état des locaux à restituer est un surcoût. Alors que pour le bailleur, il s’agit d’une occasion pour définir les obligations de réparation du preneur. Cette divergence de position aboutit à des difficultés juridiques. Il faut noter que le fondement juridique des requêtes du bailleur dépend du fait que le bail est toujours en cours ou qu’il a pris fin.

Les principales problématiques

Au moment de la restitution des locaux commerciaux, les parties contractantes doivent trouver un accord sur la configuration et sur l’état des locaux.

Lorsque les clauses du bail sont bien claires sur ces points, les risques de litiges sont amoindris. Pour l’état des locaux restitués, il faut préciser s’ils doivent être « en parfait état », « en très bon état » ou « en bon état ». Le bail devrait également prévoir des dispositions à propos de la vétusté (article 1755 du Code civil). Comme les travaux relatifs à la vétusté sont à la charge du bailleur, ils doivent être distingués des réparations qui incombent au preneur.

Il faut noter que les décisions émises par les différentes juridictions sur la question de la clause d’accession ou de remise en état initiales sont très différentes en fonction de chaque situation. Pour éviter les mauvaises surprises, il convient de travailler avec un expert comme MGLJ pour que le bail commercial soit bien rédigé. Les parties contractantes ne rencontreront aucune difficulté au moment de la restitution des locaux. En cas de litige, l’accompagnement d’un professionnel qualifié vous aidera également à trouver des solutions adaptées.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Qu’est-ce qu’une clause recette dans un bail commercial ?”.

Qu’est-ce qu’une clause recette dans un bail commercial ?

clause recettes bail commercial

Avant de s’engager en signant un bail commercial, il convient de bien comprendre toutes les clauses du contrat de location. Que vous soyez bailleur ou locataire, prenez le temps de vous informer sur la clause recette pour mieux comprendre son fonctionnement, ses avantages et les risques qu’elle présente.

Pour que vous puissiez mieux comprendre la clause recette, MGLJ vous fait un récapitulatif dans cet article.

Clause recette du bail commercial : qu’est-ce que c’est ?

La clause recette est un mécanisme qui prévoit de fixer le montant total ou une partie du loyer en se basant sur le chiffre d’affaires du locataire. Lorsque cette clause est intégrée dans le contrat de bail commercial, le locataire commerçant ne bénéficie pas des dispositions de protection du statut habituellement prévues dans les baux commerciaux pour fixer le loyer en cas de renouvellement du bail.

Ainsi, pour offrir une meilleure protection au locataire, les autorités compétentes ont imposé une limite à l’augmentation du loyer du bail renouvelé. L’augmentation ne peut pas être supérieure à la hausse de l’indice de l’INSEE du coût de la construction, bien que la valeur locative au moment où cette hausse doit être appliquée est supérieure.

Caractéristiques de la clause recette dans un bail commercial

La clause recette peut être variable dans son intégralité : cela signifie que le montant total évolue en fonction du chiffre d’affaires du preneur.

La clause recette peut également être binaire, avec une première partie fixe : il s’agit d’un loyer minimum dont le montant est calculé sur la base de la valeur locative du local. La deuxième partie est variable et elle est calculée sur la base du chiffre d’affaires du preneur.

Le mode de calcul du chiffre d’affaires du locataire commerçant doit être bien détaillé dans le contrat de location. Il faut également bien déterminer dans le bail comment le bailleur pourra accéder aux données financières afin qu’il puisse les vérifier.

Clause recette dans un bail commercial : des exclusions qu’il faut connaître

Lorsqu’un bail commercial comprend une clause recette, les règles prévues par le statut des baux commerciaux et qui régissent le mode de fixation et de révision du loyer ne sont plus applicables. La clause recette élimine également le pouvoir du juge en matière de révision de loyer de renouvellement.

Lorsque les parties contractantes ont volontairement voulu sortir du statut des baux commerciaux en choisissant de fixer le loyer selon une règle établie de manière conventionnelle, les dispositions relatives à ce statut peuvent être écartées. Ainsi, le juge n’a plus le pouvoir de modifier la convention parce que le contrat spécifie que la volonté des souscripteurs prime sur ses décisions éventuelles.

En revanche, pour la clause recette binaire, la Cour de cassation a indiqué que le juge peut intervenir pour déterminer le montant du loyer minimum garanti, en se basant sur la valeur locative au moment du renouvellement. Pour ce faire, le juge doit se référer à l’article L. 145-33 du Code de commerce en particulier, pour évaluer l’obligation contractuelle du locataire qui doit verser le minimum garanti en plus de la part prévue par le bail à loyer variable.

N’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un expert qualifié pour la rédaction de votre bail commercial afin de garantir votre sécurité et le bon déroulement du bail.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial : comment définir le montant ?”.

Dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial : comment définir le montant ?

dépôt de garantie du bail commercial

Le bailleur a le droit de demander au locataire un dépôt de garantie au moment de la signature du bail commercial. Rappelons que le bail commercial est un contrat privé qui est régi par très peu de règles comparé au bail d’habitation. Ainsi, le bailleur est libre de réclamer ou non un dépôt de garantie. Il peut également définir le montant qui lui convient.

Si le bailleur décide de demander un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial, il est tenu de l’indiquer dans le contrat. Le montant et le mode de fonctionnement doivent également être clairement spécifiés dans le bail. Attention, la somme versée par le locataire doit être restituée à la fin du bail commercial.

Dans cet article, MGLJ vous donne toutes les indications à propos du montant de dépôt de garantie du bail commercial.

Bail commercial : quelle est l’utilité du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent qui constitue une protection pour le bailleur en cas de mauvaise exécution du bail et lorsque le locataire ne respecte pas les termes du contrat. Par exemple, lorsque le locataire ne s’acquitte pas de ses loyers ou des charges qui lui sont imputées, le dépôt de garantie peut être utilisé pour couvrir ces impayés.

Lorsque des dégradations sont constatées dans le local commercial au moment de l’état des lieux de sortie, le dépôt de garantie permet de couvrir les frais de remise en état. Ces frais ou ces impayés sont déduits du montant du dépôt de garantie. S’il y a un reste, il sera restitué au locataire.

Attention, il faut différencier le dépôt de garantie de la caution bancaire et de la caution solidaire. La caution bancaire est un contrat qu’un établissement bancaire signe pour s’engager à payer les loyers lorsque le locataire n’est pas solvable. La caution solidaire est l’acte par lequel une personne s’engage à payer le loyer lorsque le locataire n’est pas solvable.

Le dépôt de garantie est également différent du pas-de-porte qui est en quelque sorte un droit d’entrée que le locataire verse au bailleur et que ce dernier peut définitivement garder.

Le dépôt de garantie doit apparaître dans une clause du bail commercial

La clause relative au dépôt de garantie dans le bail commercial doit préciser son objet. C’est-à-dire qu’il faut déterminer à quoi le montant réclamé va servir : couvrir les impayés (loyers, charges locatives ou impôts incombant au locataire) et les frais de réparations en cas de dégradations du local commercial.

Il est vivement recommandé d’établir une liste exhaustive des frais ou des dépenses que le dépôt de garantie peut couvrir. Si cette liste n’est pas précise, vous aurez du mal à déduire les impayés du locataire à terme échu et vous n’aurez pas de recours de contestation.

Dépôt de garantie d’un bail commercial : comment fixer le montant ?

Bien qu’il n’existe aucune règle précise qui permette de définir le montant du dépôt de garantie, les professionnels du secteur ont déjà établi des méthodes adaptées que vous devez connaître.

Lorsque le locataire doit payer le loyer à terme à échoir, c’est-à-dire, à l’avance, le montant du dépôt de garantie est souvent égal à un loyer trimestriel. En revanche, lorsque le locataire doit s’acquitter du loyer à terme échu, le dépôt de garantie peut s’élever à deux loyers trimestriels.

Attention : si le montant du dépôt de garantie, pour un loyer payable d’avance, est supérieur à deux loyers trimestriels, le bailleur est tenu de verser des intérêts au locataire sur l’excédent au taux des avances, sur titre pratiqué par la Banque de France. 

Ces intérêts se payent au moment où il restitue le dépôt de garantie au locataire à la fin du contrat de location. Le propriétaire-bailleur n’a pas le droit d’inclure une clause interdisant le versement d’intérêts sur l’excédent du dépôt de garantie. Le montant fixé doit être payé lors de la signature du bail commercial.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, MGLJ est le partenaire idéal pour vous accompagner dans les négociations avant la signature d’un contrat de bail commercial. Bénéficiez de notre expérience et de notre expertise pour le conclure dans les meilleures conditions. Nous vous aidons à rédiger les clauses du contrat pour assurer votre sécurité et pour anticiper toutes formes de litige.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Cession de bail commercial et cession de fonds de commerce : quelles différences ?

Cession de bail commercial et cession de fonds de commerce : quelles différences ?

cession de bail commercial

Si ces deux transactions peuvent s’opérer simultanément, la cession de bail commercial et la cession du fonds de commerce présentent des différences qui méritent toute votre attention.

Quel que soit votre statut, il convient de bien comprendre ces notions. 

Pour mieux connaître les spécificités de ces notions, MGLJ vous explique la différence entre cession de bail commercial et de fonds de commerce.

Fonds de commerce et droit au bail commercial : définitions

Il convient de définir le fonds de commerce et le droit au bail commercial pour mieux comprendre les différences entre leur cession.

Le fonds de commerce : qu’est-ce que c’est ?

Si cette notion n’est pas définie de manière précise dans le Code de commerce, les articles L. 141-5 du Code de commerce et suivants affichent une liste non exhaustive de tous les éléments qui le constituent.

La jurisprudence définit le fonds de commerce comme l’ensemble des éléments corporels et incorporels utilisés dans le cadre d’une exploitation commerciale ou industrielle. Ces différents éléments, souvent indissociables, vont permettre de déterminer la valeur du fonds de commerce et le prix de vente en cas de cession. Il est donc primordial de faire une liste de ces éléments. 

Il s’agit :

  • Des éléments corporels : enseigne, matériel, marchandises, mobiliers, travaux ;
  • Des éléments incorporels : le droit au bail, le nom commercial, la clientèle et les contacts e-mail.

Il faut noter que les dettes et les créances ne font pas partie du fonds de commerce. En revanche, le stock est souvent pris en compte à l’issue d’une négociation concomitante.

Le droit au bail commercial : qu’est-ce que c’est ?

Après la signature d’un bail commercial, chaque partie a des obligations bien définies pour une durée de 9 ans en général. En effet, la plupart des contrats prennent la forme d’un bail commercial 3/6/9. Si le locataire qui utilise le local commercial veut arrêter son activité, il peut décider de vendre sous l’une des deux formes suivantes.

• Soit il vend son fonds de commerce avec le bail commercial, mais il doit trouver un acheteur qui souhaite exercer cette activité. Cette condition réduit considérablement le nombre de particuliers qui pourraient s’intéresser à son offre.

• Soit il ne cède que son droit au bail (il s’agit du droit qui lui permet de profiter du bail commercial en cours et de pouvoir exercer une activité commerciale). La valeur du droit au bail dépend des conditions de ce dernier. Plus ces conditions sont favorables, plus le prix est élevé.

Ces deux formes d’opérations s’effectuent entre le cédant (locataire actuel qui vend son droit au bail), le cessionnaire (l’acheteur qui va devenir le nouveau locataire) et le bailleur (propriétaire des locaux commerciaux). Ce dernier peut intervenir dans certains cas lorsque le contrat de vente prévoit sa participation dans la cession.

La cession du droit au bail permet d’augmenter le nombre d’acheteurs potentiels parce que ceux-ci ne seront pas obligés d’exercer la même activité que le cédant.

Les différences notoires entre la cession de bail commercial et la cession de fonds de commerce

Les différences principales entre ces deux types de cession se résument en quatre points :

Le prix de vente ou la valeur de la cession

Comme le prix de la cession du fonds de commerce est établi en tenant compte de plusieurs éléments et critères, il est beaucoup plus élevé que le prix de vente du bail. Pour fixer la valeur du fonds de commerce, il faut considérer la clientèle, le chiffre d’affaires réalisé, la situation géographique du local commercial et les éléments de propriété intellectuelle. Le prix dépend aussi des performances de l’exploitation.

Le prix du droit au bail varie en fonction de la valeur locative du local commercial, de la durée restante du contrat de location et de l’existence ou non d’un droit au renouvellement du bail. Il est beaucoup plus difficile d’évaluer le prix du droit au bail parce qu’il ne tient pas compte de la clientèle. Si l’opération considère la clientèle, la cession du droit au bail devient une cession de fonds de commerce.

La cession du droit au bail offre plus de liberté au cédant

À moins que le contrat signé ne prévoie une clause qui le lui interdit, le preneur d’un bail commercial est libre de céder son droit au bail. Il peut toujours demander la permission au bailleur pour céder le droit au bail.

Une différence au niveau des formalités à accomplir

En cas de cession de fonds de commerce, les parties concernées doivent se plier à des formalités de publicité. Il s’agit d’une démarche obligatoire qu’il faut réaliser. Ainsi, l’acte de cession doit être enregistré auprès du service des impôts des entreprises (SIE) ; un avis de cession doit être publié dans un journal d’annonces légales, et un avis doit aussi être publié au BODACC via le greffe du Tribunal de commerce. Cette publicité va permettre aux créanciers du cédant de réagir pour empêcher la transaction en cas de dette.

Il existe des formalités obligatoires pour la cession du droit au bail : les parties doivent rédiger un écrit qui constate la cession, la commune doit être informée en déposant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), le droit de préemption doit être considéré. Il est également possible de constater la cession par un acte authentique et d’autres formalités supplémentaires peuvent être requises, selon les circonstances.

Le droit au renouvellement du bail ne se transmet qu’à travers une cession de fonds de commerce

Quel que soit le type de transaction que vous envisagez de réaliser, il est vivement recommandé de se faire accompagner par des professionnels qualifiés. MGLJ vous propose des services personnalisés pour vous aider à toutes les étapes de votre démarche.

Grâce aux conseils avisés prodigués par l’équipe, vous serez à l’abri des erreurs pénalisantes lors de votre cession de bail commercial ou de fonds de commerce.

Poursuivez votre lecture avec notre article “La propriété commerciale : qu’est-ce que c’est exactement ?”.

La propriété commerciale : qu’est-ce que c’est exactement ?

commerçant dans sa propriété commerciale

Prévue dans le décret du 30 septembre 1953, la propriété commerciale est un statut spécifique qui protège les locataires.

Elle permet au locataire d’un local commercial d’avoir le droit au renouvellement de son bail commercial, lorsque le contrat de location arrive à son terme.

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette disposition a été créée pour limiter les abus éventuels de la part des propriétaires et pour garantir la stabilité des activités commerciales.

Pour vous aider à y voir plus clair, MGLJ vous explique tout sur la propriété commerciale.

Propriété commerciale : comment profiter de ce droit protecteur ?

En général, le contrat de location commerciale dure 9 ans, avec une possibilité de résiliation par le locataire à l’issue de chaque période triennale. La propriété commerciale est un mécanisme qui permet au locataire de disposer d’un droit au renouvellement au terme du bail. Lorsque le bailleur décide de refuser le renouvellement du contrat, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire pour le préjudice subi.

Pour bénéficier de la propriété commerciale, le locataire doit signer un bail commercial en vue d’exploiter un fonds de commerce. Il faut aussi se conformer aux conditions de fond et de forme énumérées dans les articles L. 145-8 et suivants du Code de Commerce.

Conditions de fond

Le locataire doit :

  • Être inscrit au registre du commerce des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers, au moment de la demande de renouvellement du bail ;
  • Disposer d’un contrat de bail commercial en bonne et due forme pour exploiter les locaux et exercer son activité ;
  • Exploiter le fonds de commerce dans les locaux, lorsqu’il demande le renouvellement de celui-ci et durant la période triennale qui précède cette date ;
  • Respecter les clauses du bail commercial.

Conditions de forme

Le propriétaire du fonds exploité dans le local doit faire une demande de renouvellement un semestre avant l’expiration du bail. Cette demande doit se faire par acte extrajudiciaire.

Le locataire peut perdre la propriété commerciale

Attention, le bailleur peut récupérer le local objet du bail commercial sans verser d’indemnité d’éviction au locataire.

Le locataire peut perdre la propriété commerciale dans les situations suivantes :

  • Accumulation d’impayés de loyers et de charges locatives : le propriétaire ou le gestionnaire lui a envoyé une mise en demeure avant de lui donner congé ;
  • Nécessité de travaux de construction ou de reconstruction : le locataire est donc déménagé dans un lieu équivalent aux locaux loués et répondant à ses besoins ;
  • Le bâtiment est insalubre et met le locataire en danger ;
  • Le locataire ne remplit pas les critères pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

Dans les cas cités ci-dessus, le bailleur a le droit de donner congé à son locataire sans verser d’indemnité d’éviction. Quoi qu’il en soit, le locataire doit être notifié de cette décision un semestre avant l’expiration du bail au plus tard. Le propriétaire doit accomplir cette démarche par voie d’huissier.

Comment le bailleur peut-il échapper à la propriété commerciale ?

La plupart des bailleurs trouvent que la propriété commerciale est un mécanisme pesant. Il faut savoir qu’ils peuvent y échapper grâce à une dérogation du statut des baux commerciaux. En d’autres termes, le propriétaire peut établir et signer un bail dérogatoire, conformément à l’article L. 145-5 du Code de Commerce.

Cependant, il faut comprendre que le bail dérogatoire, avec les renouvellements, ne peut pas durer plus de 36 mois. Dès que cette durée est dépassée, le contrat évolue automatiquement et devient un bail commercial, lorsque le locataire garde les locaux.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, MGLJ peut vous accompagner pour faire valoir vos droits et pour réussir toutes les négociations relatives aux baux commerciaux.

Nous pouvons vous conseiller à tous les niveaux : rédaction de contrat de bail commercial, cession de bail commercial ou cession de fonds de commerce, renégociation des clauses en cours de bail, etc.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Charges locatives en bail commercial : connaître les règles de répartition.

Charges locatives en bail commercial : connaître les règles de répartition

charges locatives bail commercial

Le bailleur et le preneur peuvent déterminer la répartition des charges locatives d’un bail commercial dans le contrat de location. 

Mais il existe une répartition conventionnelle des dépenses et certaines d’entre elles sont obligatoirement à la charge du propriétaire-bailleur.

Les obligations incombant exclusivement au bailleur sont : 

  • Le maintien du local en bon état dès l’arrivée du locataire,
  • Le locataire doit disposer librement du local, c’est à dire que le bailleur n’a pas le droit en cas de conflit, de prendre des mesures restrictives à l’encontre du locataire, comme des coupures d’électricité, d’eau, de chauffage,
  • Garantir les vices cachés au locataire : Même si le bailleur n’était pas au courant des vices cachés dès la signature du contrat, il devra garantir les réparations si cela devait arriver.

Ainsi, depuis la loi Pinel de 2014, il n’est plus possible pour le Bailleur de mettre les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code Civil à la charge du Preneur.

Dans cet article, MGLJ vous explique tout sur les règles de répartition des charges locatives.

Charges d’un bail commercial : formalités de répartition

La rédaction d’un contrat de bail va permettre de bien définir les charges qui incombent à chaque partie. Les obligations légales relatives à la répartition des charges locatives doivent être minutieusement respectées.

Avant la signature du contrat, le bailleur doit faire un inventaire précis des catégories de charges locatives du bail commercial. L’inventaire doit délimiter avec précision les charges locatives. Même si la loi ne donne pas de définition exacte de cette notion, la jurisprudence indique que la liste des charges locatives doit être exhaustive.

Comme aucune règle spécifique n’a été établie pour déterminer la forme de l’inventaire, le bailleur peut se référer aux catégories de charges locatives pour les baux d’habitation. À partir de ces catégories suivantes, il doit établir une liste précise de la sorte :

  • La maintenance et réparation ascenseurs et monte-charge ;
  • Les charges relatives à l’approvisionnement en eau (froide et chaude) et en chauffage, aussi bien dans les parties communes que dans les parties privées ;
  • Les différents équipements du bâtiment ;
  • Les parties communes intérieures au bâtiment ;
  • Les aménagements extérieurs ;
  • Les charges relatives à l’hygiène ;
  • Les impôts et redevances.

Le preneur doit être informé des travaux prévus. Pour ce faire, le bailleur doit lui présenter des documents justifiant le montant, à savoir un état prévisionnel des travaux pour la première période triennale du bail commercial.

Le bailleur doit lui fournir un budget prévisionnel qui détaille les charges locatives, les impôts, les taxes et les redevances pour la période triennale à venir. Il faut également un état qui récapitule les travaux réalisés au cours des 3 années qui précèdent le début du bail.

Les charges locatives du bail commercial

Plusieurs charges peuvent être imputées au locataire :

  • Les factures reçues pour les consommations de gaz, d’eau et d’électricité ;
  • Les dépenses liées aux réparations courantes et à l’entretien ;
  • Les charges concernant les équipements de la propriété (entretien des parties communes, maintenance et réparation de l’ascenseur) ;
  • Les dépenses pour les travaux d’embellissement lorsqu’elles sont plus élevées que le coût d’un simple remplacement.

Le locataire d’un local commercial peut aussi être amené à payer les impôts, taxes et redevances suivantes :

  • L’impôt relatif à l’usage du local ;
  • La taxe foncière ;
  • Les redevances liées aux services dont il bénéficie.

Le bailleur doit établir une liste précise des charges locatives dans le bail commercial, et doit également définir les dépenses qui peuvent être imputées au locataire dans le cadre des réparations conventionnelles.

Les charges qui incombent au bailleur dans le bail commercial

Depuis 2014, la loi Pinel a créé de nouvelles obligations que le bailleur est tenu de prendre en charge. Le locataire bénéficie alors d’une meilleure protection. Ainsi, les charges suivantes sont obligatoirement à la charge du bailleur :

  • Les gros travaux de réparations prévus par l’article 606 du Code civil ,
  • Le coût des travaux indispensables à cause de la vétusté ,
  • Les grosses réparations relatives à une mise en conformité du local commercial ,
  • Les honoraires relatifs à la gestion du loyer ou du local commercial .

Le bailleur doit également s’acquitter des impôts, taxes et redevances suivantes :

  • La Contribution Économique Territoriale (CET) ;
  • La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ;
  • Les charges locatives, les impôts et les redevances que d’autres locataires doivent payer.

Maintenant que vous connaissez les modalités de répartition des charges locatives en bail commercial, poursuivez votre lecture avec notre article “Le congé du bail commercial”.