Qu’est-ce que le droit de repentir du bailleur dans le bail commercial ?

droit de repentir bail commercial

Lorsqu’un contrat de bail commercial arrive à échéance, il se peut que le bailleur refuse de le renouveler. 

Un retour en arrière est toutefois possible, permettant au locataire de finalement bénéficier du renouvellement du contrat de bail commercial. Le bailleur peut exercer un « droit de repentir ».

Pour vous éclairer sur ce “droit de repentir”, MGLJ vous explique tout dans cet article.

Droit de repentir : Qu’est-ce que c’est ?

Le bail commercial est un régime qui protège la propriété commerciale. À l’expiration de ce contrat généralement conclu pour 9 années, plusieurs solutions sont envisageables :

  • Le locataire initie une demande de renouvellement de bail (ou de résiliation),
  • Le bail se poursuit par tacite reconduction,
  • Le bailleur donne congé au locataire avec ou sans offre de renouvellement.

Selon l’article L’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail (sauf exceptions prévues par les articles L. 145-17), et en contrepartie payer au locataire évincé une indemnité à hauteur du préjudice causé par le défaut de renouvellement appelée indemnité d’éviction.

Toutefois, ce choix de refus du renouvellement n’est pas définitif. Ainsi, le bailleur peut revenir sur sa décision et se rétracter : On appelle cela le « droit de repentir ».

Conditions de mise en œuvre du droit de repentir

L’article L. 145-58 du Code de commerce fixe les conditions d’exercice du régime du droit de repentir :

Le bailleur dispose d’un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle il s’est prononcé sur son choix de non renouvellement, pour se soustraire au paiement de l’indemnité et consentir au renouvellement du bail. Ceci à condition que le locataire n’ait pas encore quitté les lieux ou loué (voire acheté) un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Comment fonctionne le droit de repentir

Si le bailleur change d’avis, il peut rétracter son congé et procéder au renouvellement du bail. En effet, tant qu’une décision de justice le condamnant au paiement de l’indemnité d’éviction n’est pas rendue ni passée en force de chose jugée (à la suite des délais d’appel), il peut revenir sur sa décision.

Il est toutefois nécessaire que le locataire ait demeuré dans les lieux et n’ait pas loué ou acheté un nouveau local (article L. 145-28 du Code de commerce et Cass. 3e civ., 24 avril 1970, Bull. civ. 1970, III, n° 278).

Comment exercer le droit de repentir ?

Les textes n’exigent pas une forme précise pour exercer le droit de repentir. Il suffit donc d’une lettre recommandée avec accusé de réception pour procéder à l’opération.

Conséquences du droit de repentir

D’après l’article L. 145-59 du Code de commerce, si le propriétaire décide d’exercer un droit de repentir, cette décision est irrévocable et ce dernier ne peut plus revenir sur son repentir.

Le renouvellement du bail commercial est alors appliqué pour une nouvelle période de 9 ans. Pour ce qui est des frais d’instances engagés, L’article L145-58 du Code de commerce est clair : le bailleur qui exerce son droit de repentir supporte les frais de l’instance.

Vous savez désormais toutes les informations à connaître à propos du droit de repentir du bailleur dans le cadre d’un bail commercial.
Poursuivez votre lecture avec notre article “Le déplafonnement du bail commercial : tout ce qu’il faut savoir”.

Déplafonnement du bail commercial : sous quelles conditions ?

deplafonnement du bail commercial

Bien que le contrat de bail commercial profite d’un encadrement laissant peu de place aux révisions du loyer, quelques subtilités restent envisageables sous certaines conditions, à commencer par le déplafonnement du bail. 

Quand et comment est-il exécuté ? MGLJ vous explique tout dans cet article.

Des conditions à respecter pour envisager le déplafonnement

Contrat de location essentiel à la relation entre propriétaire et preneur, le bail commercial permet le maintien d’une activité commerciale en bonne et due forme. 

Bénéficiaires d’un régime particulier qui leur est propre, les deux parties prenantes du bail commercial ne profitent alors pas des mêmes durées de contrat, ni du même plafonnement et processus de renouvellement que pour d’autres types de baux (locatifs par exemple).

Concernant le loyer propre du bail commercial, il se veut très encadré mais la révision reste possible à la demande du bailleur… sous conditions ! En effet, il est envisageable d’engager un processus de déplafonnement du loyer du bail commercial, c’est-à-dire d’en augmenter le montant pour qu’il s’accorde de manière plus équilibrée à la valeur locative du bien notamment. Mais, seules quatre conditions autorisent ce genre de révision :

Lorsque la durée totale du bail commercial est supérieure à 12 ans

Dans ce cas précis, et sans demande contraire de la part du locataire, le contrat est tacitement renouvelé au terme des 9 années et lorsque celui-ci se poursuit en tacite reconduction au-delà des 12 ans, un déplafonnement est donc possible pour le propriétaire.

Lorsque les conditions locales et l’environnement modifient la valeur du bien

L’article L. 145-34 du Code de Commerce parle alors de « facteurs locaux de commercialité ». Aussi, ces facteurs peuvent justifier le déplafonnement du bail commercial lorsqu’ils modifient le contexte et la valeur du bien à l’instant T, en comparaison à la période de signature initiale. 

Pour mieux comprendre, une augmentation massive de la population accroissant la possible clientèle, la sortie de terre d’un nouveau quartier valorisant l’environnement proche, la mise en place de moyens de transport supplémentaires et d’autres facteurs survenus au fil du temps peuvent tout à fait justifier l’augmentation des loyers, tant que les facteurs en question restent « matériels ».

Lorsque des travaux ont été effectués pour valoriser le local commercial

Vous êtes propriétaire et avez amélioré l’état général de vos locaux (nouveaux espaces créés, installation d’une climatisation, etc.) ? C’est un changement qui pèse son poids et peut justifier un déplafonnement !

Le changement d’activité de votre locataire

Le preneur du local commercial ajoute une corde à son arc et affiche des activités supplémentaires à sa carte ? Ce changement se nomme « déspécialisation partielle » et donne droit au propriétaire d’augmenter le loyer du bail commercial.

Une démarche risquée, source de conflits

Il est nécessaire de prendre en considération les risques et désagréments liés à cette démarche de déplafonnement du bail commercial. En effet, peu sont les locataires à se réjouir d’une augmentation de leur loyer et nombreux sont ceux qui tentent d’en éviter l’application. Aussi, si les preuves apportées, rentrant dans les lignes de l’une des quatre conditions évoquées précédemment, ne sont pas concrètement recevables, divers conflits et échanges judiciaires pourraient entacher la procédure et, surtout, la relation liant le propriétaire à son locataire.

Il est conseillé au bailleur de faire appel à des experts judiciaires dès le lancement de la procédure. Spécialisés dans le domaine, ils sauront vous guider et monter un dossier sans zones d’ombre.

Déplafonnement par le bailleur : ce qu’il faut savoir

En application légale de la loi Pinel, le déplafonnement du loyer du bail commercial, si ce dernier a été signé ou renouvelé depuis le mois de septembre 2014, ne permet pas d’augmenter le loyer de plus de 10% à l’année.

Aussi, c’est au propriétaire/bailleur d’en faire la demande, c’est donc à lui que revient la grande charge de justifier les raisons du déplafonnement et d’en apporter les preuves concrètes.

Il vous est possible d’intégrer directement dans le contrat de bail commercial initial, une clause indiquant qu’au renouvellement il sera possiblement envisagé d’augmenter le loyer pour qu’il puisse correspondre à la valeur locative du bien en question.

Les experts MGLJ se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions à propos du déplafonnement du bail commercial.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Article 606 Code Civil : les travaux dans un bail commercial”.

Article 606 du Code Civil : les travaux dans un bail commercial

travaux du bail commercial

Lors de la signature d’un bail commercial, la question de la répartition des frais de travaux dans le local est souvent un point épineux, sujet à des litiges et conflits. C’est dans ce contexte que l’article 606 du Code Civil intervient pour établir une différence entre des grosses réparations et l’entretien du local.

MGLJ vous résume tout ce qu’il faut savoir dans cet article.

Comment se répartit le coût des travaux dans un bail commercial ?

L’article 606 du Code Civil explique que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Sont donc à la charge du bailleur :

  • Les grosses réparations, qui comprennent ainsi la mise aux normes de la structure louée,
  • Les travaux liés à l’isolation du local,
  • La rénovation de la toiture,
  • Le remplacement de certains équipements essentiels (chaudière, climatisation).

Tout le reste est à la charge du locataire. Cela inclut les réparations courantes et, plus globalement, tout ce qui touche à l’entretien du local.

La répartition des charges des travaux réalisés : les exceptions

Il existe des exceptions quant à la répartition des charges des travaux réalisés. Tout d’abord, des clauses contraires peuvent être inscrites dans le bail. Cela concerne notamment le remplacement des équipements essentiels, qui peut être négocié lors de la rédaction du bail, ou lorsque le problème survient, en fonction des causes nécessitant le remplacement.

Les charges des travaux au sein d’un bail commercial peuvent donc être partiellement ou entièrement transférées dans les cas suivants :

  • Si les réparations, censées être à la charge du locataire, se produisent à cause de la vétusté des équipements ou en cas de force majeure, elles peuvent alors être transférées au propriétaire,
  • Si le locataire initie de gros travaux (rentrant donc dans la catégorie des grosses réparations à la charge du propriétaire) sans prévenir le propriétaire, ce dernier peut refuser de s’en acquitter,
  • Si le locataire n’effectue pas les travaux d’entretien réguliers et qu’il devient alors nécessaire d’entreprendre des gros travaux de réparations à la charge du propriétaire, ce dernier peut refuser de payer, et reporter les charges sur le locataire.

Ainsi, bien qu’il existe une répartition légale claire, les parties prenantes du bail commercial peuvent décider d’une répartition conventionnelle des travaux. Dans tous les cas, les clauses concernant la répartition des frais de travaux doivent être précisément rédigées et négociées avant la signature du bail par le bailleur et le locataire. Pour cela, les experts MGLJ peuvent vous accompagner.

Enfin, la loi Pinel de novembre 2014 a modifié et clarifié la répartition des charges et l’attribution des grosses réparations. La loi tend notamment à empêcher le bailleur d’attribuer les frais liés aux grosses réparations au locataire (honoraires requis pour la réalisation des travaux ou dépenses afférentes à ces derniers). De même, elle tend à réduire la réalisation de grosses réparations à cause de la vétusté des équipements en imposant la rédaction de clauses spécifiant l’entretien nécessaire des équipements concernés.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Tout savoir sur la clause résolutoire du bail commercial”.

Tout savoir sur la clause résolutoire du bail commercial

Également appelé bail 3-6-9 en raison de sa durée potentielle d’exécution, le bail commercial comporte une clause qui d’un côté protège les propriétaires, et de l’autre, engage les locataires à respecter leurs obligations contractuelles.

Mais alors, dans quelles conditions, quand et comment le recours à la clause résolutoire intervient ? MGLJ vous explique tout dans cet article.

La clause résolutoire, qu’est-ce que c’est ?

La clause résolutoire fait partie intégrante du processus de signature de la plupart des baux commerciaux. Cet acte notifié et strictement encadré permet au bailleur (propriétaire) de prendre des dispositions particulières en cas de manquement de la part du locataire. C’est une mesure de protection prévoyant la résiliation anticipée du bail sous certaines conditions.

Lorsque le recours à la clause résolutoire est lancé, le contrat de bail commercial n’a alors plus d’effets juridiques entre les parties et entraîne la résiliation anticipée de l’engagement contractuel. Il est utile et important de préciser que ce processus peut être engagé à tout moment, dès lors qu’un non-respect clair et formel du contrat a été établi, que le bail soit en cours d’exécution, en reconduction tacite ou en période de renouvellement.

Une résiliation anticipée prévue à la signature

Pas question ici de résiliation à l’amiable, ou de résiliation triennale. Lorsque le bailleur demande le recours à la clause résolutoire, la décision intervient toujours suite à un manquement de la part du locataire à ses obligations contractuelles comme :

• Des impayés de loyer,

• Une dégradation du local commercial rattaché au bail,

• Le non-respect des dispositions évoquées au préalable au sein du bail.

Cette clause résolutoire entraîne alors la cessation du contrat de bail commercial, dans le sens juridique du terme. S’il protège largement le propriétaire, cet acte contractuel s’avère plutôt contraignant pour le locataire. C’est pourquoi il est nécessaire de passer au peigne fin la rédaction du bail commercial, et particulièrement la mention de cette clause résolutoire, sur laquelle devront être impérativement notifiés tous les manquements contractuels pouvant entraîner ce recours.

Que se passe-t-il en cas de recours à la clause résolutoire ?

Lorsqu’un manquement du locataire à l’une des obligations visées par le bail commercial est constaté, ce dernier est alors résilié de plein droit. Régie par l’article L145-41 du Code de Commerce, la clause résolutoire engageant la résiliation anticipée du bail commercial ne peut produire ses effets qu’un mois après avoir notifié la faute par huissier de justice et constaté le commandement infructueux. Aussi, pour officialiser le processus et en lancer l’exécution, il doit obligatoire être rapporté :

• La preuve attestant du manquement contractuel,

• La signification que la faute et/ou le manquement du locataire ait été, au préalable, expressément prévu dans la rédaction de la clause résolutoire,

• Que la clause résolutoire du bail commercial entre en application de bonne foi et, en cas de preuve d’une mauvaise foi certaine de la part du bailleur, le recours sera considéré comme non-recevable,

• Que le commandement demeure infructueux un mois plus tard, suite à la notification par le biais d’un huissier de justice.

Des conditions de forme à respecter

Pour mettre en œuvre ce type de processus, il convient au bailleur de respecter certaines conditions de forme, en vertu de l’article consacré par le Code du Commerce. En effet, pour rendre la clause résolutoire du bail commercial recevable, il est obligatoire de :

• La précéder de la signification de la demande de recours, par le biais d’un huissier de justice avec un commandement de payer à destination du locataire en faute,

• De mentionner dans le ou les commandements, le ou les manquement(s) constaté(s) et reproché(s), (tout en prouvant qu’ils ont bien été rédigés et prévus en cas de recours à la clause résolutoire du bail),

• De signifier au locataire qu’il dispose d’un mois pour régulariser la situation.

Il est à noter qu’une mise en demeure du locataire, simplement communiquée par lettre recommandée, ne justifierait en rien la résiliation anticipée du contrat. Une fois le commandement signifié par huissier et le délai d’un mois arrivé à expiration sans changement de la situation infructueuse, le recours à la clause résolutoire s’applique de plein droit par le propriétaire. Le preneur est tenu de quitter les lieux, le bailleur saisit alors le juge des référés du tribunal dont la localité est déterminée par le lieu d’habitation du locataire.

Pour toute information complémentaire sur la clause résolutoire du bail commercial, MGLJ vous accompagne et répond à toutes vos questions.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Les règles d’augmentation du loyer d’un bail commercial”.

Les règles d’augmentation du loyer d’un bail commercial

règles d'augmentation du loyer d'un bail commercial

Le loyer d’un bail commercial est fixé au moment de la signature du bail par les deux parties. Bien qu’il existe des loyers de référence, son montant et les modalités de paiement sont libres. Cependant, le loyer du contrat de location peut être révisé et augmenté sous certaines conditions.

Dans cet article, MGLJ vous résume l’ensemble de ses conditions.

Sous quelles conditions peut-on augmenter le loyer d’un bail commercial ?

Bien que fixé lors de la signature du bail, le montant du loyer du local commercial peut augmenter selon différents mécanismes :

La révision triennale du loyer 

Selon la loi, le bailleur ou le locataire peuvent demander, tous les 3 ans, une révision du loyer initial. Cette demande doit être effectuée par lettre recommandée ou acte d’huissier. La révision du loyer ne peut pas excéder la variation des indices de référence (Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)).

Cependant, le bailleur peut demander à déplafonner l’augmentation du loyer par rapport à la variation des indices de référence s’il y a une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (réaménagement de la ville entraînant une nouvelle clientèle, augmentation de la population, etc.). Dans ce cas, le loyer peut correspondre à la valeur locative des locaux et, donc, prendre en compte les caractéristiques du local, les facteurs locaux de commercialité, les prix pratiqués par le voisinage ou encore les conventions fixées par les parties lors de la signature du bail (taxes ou charges de copropriété).

La révision en présence d’une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation)

Si cette clause est choisie par le locataire et le bailleur lors de la signature du bail, alors le montant du loyer est révisé automatiquement lors de l’échéance prévue par le bail. Cette fluctuation est indexée sur les variations des indices de référence (ILC et ILAT) choisis lors de la signature du bail, mais ne peut dépasser 10% du montant du loyer acquitté lors de l’échéance précédente.

Le renouvellement du bail commercial

Lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur peut opter pour l’augmentation du loyer. Il doit cependant respecter certaines conditions, dont le fait de donner congé au locataire 6 mois avant la fin du bail. Le nouveau loyer doit alors correspondre à la valeur locative du bien, sans dépasser la variation des indices de référence.

La clause recette

Avec cette clause, le montant du loyer est indexé par rapport au chiffre d’affaires du locataire, dont un certain pourcentage est dédié au loyer. Cette clause n’étant ni soumise à une révision légale ou judiciaire, elle dépend entièrement de la convention fixée entre le locataire et le bailleur

Dans tous les cas cités précédemment, la clause résolutoire du bail commercial peut être utilisée par une des deux parties prenantes du bail. Si le montant ou les modalités de paiement du loyer ne sont pas respectés par le locataire, le bailleur pourra avoir recours à la clause résolutoire et sanctionner les manquements de son locataire.

Pour toutes questions à propos des clauses du bail commercial, notre équipe MGLJ est disponible pour vous répondre.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Sous-location du bail commercial : droits et obligations« .

Sous-location du bail commercial : droits et obligations

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La sous-location du bail commercial permet au titulaire du bail principal (donc le locataire du bail commercial initial) de mettre à disposition tout ou partie des locaux commerciaux à une troisième partie en échange d’une compensation financière. Le locataire principal doit obtenir l’autorisation tacite ou exprès du bailleur, sans quoi il s’expose à une résiliation de son contrat de location et à des sanctions financières.

Afin de mieux appréhender cette situation, MGLJ vous explique les conditions, droits et obligations des parties prenantes dans le cas d’une sous-location.

Les conditions d’une sous-location du bail commercial

Tout d’abord, le locataire doit signifier au bailleur son intention de sous-louer tout ou partie des locaux par lettre recommandée ou par acte d’huissier. Le bailleur dispose ensuite de 15 jours à réception de la lettre pour répondre. En l’absence de réponse du bailleur, le locataire peut considérer que la demande est acceptée.

Une fois la demande validée par le bailleur, ce dernier doit concourir au contrat de sous-location. Sans ce contrat, la sous-location est considérée comme irrégulière et le sous-locataire ne pourra pas faire valoir ses droits auprès du bailleur.

Les droits des parties prenantes dans la sous-location de son bail commercial

En termes de hiérarchie de location, la location principale est considérée comme « supérieure » à la sous-location. Autrement dit, si le locataire initial décide de mettre fin au bail à l’issue d’une période triennale, alors la sous-location doit aussi prendre fin. Cependant, si le bail principal est résilié de façon anticipée, le sous-locataire a le droit de se retourner contre le locataire initial et de lui demander le versement de dommages et intérêts.

En ce qui concerne le loyer, si le montant du loyer de la sous-location dépasse celui du locataire initial, le bailleur a le droit d’exiger une augmentation du loyer, correspondant à la différence entre les deux loyers.

Les obligations des parties prenantes pour sous-louer le bail commercial

En premier lieu, le locataire principal est dans l’obligation d’obtenir l’autorisation claire et non équivoque du bailleur. Si cette condition n’est pas respectée, le propriétaire a le droit de refuser le renouvellement du bail, sans avoir à verser d’indemnités d’éviction au locataire.

Une fois la sous-location autorisée, elle se rattache au bail commercial initial et le sous-locataire doit respecter les mêmes conditions que le locataire principal.

Le sous-locataire est alors obligé de respecter l’usage des locaux sous-loués et de payer son loyer. S’il ne le fait pas, le bailleur peut agir directement contre lui et mettre fin à la sous-location. En effet, les mêmes clauses résolutoires s’appliquent au sous-locataire et au locataire. Le bailleur est donc dans son droit de résilier la sous-location en cas de faute grave.

Dans le cas où le bailleur souhaite donner congé à son locataire, il devra verser des indemnités d’éviction au locataire et au sous-locataire.

Alors, locataires, sous-locataires et bailleurs, si vous souhaitez en savoir plus sur vos droits en termes de sous-locations, les conseillers de MGLJ sauront répondre à vos questions et vous aider à y voir plus clair !

Poursuivez votre lecture avec notre article “Quelle est la durée légale d’un bail commercial ?

Les clauses de solidarité dans les baux commerciaux

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Les clauses de solidarité dans les contrats de baux commerciaux ont pour objectif de protéger les locataires et le propriétaire en signifiant l’engagement solidaire des personnes ayant signé le contrat. Pour le propriétaire, elles servent à limiter les impayés et, pour les locataires, elles sont notamment utilisées dans le cas de colocation et de location collective afin de répartir les obligations de chacun. Bien que non systématiques, les clauses de solidarité sont fortement recommandées dans le cas de location et procédure collective.

Dans cet article, MGLJ vous explique le fonctionnement des clauses de solidarité.

Quelles sont les clauses de solidarité d’un bail commercial ?

Les clauses de solidarité d’un bail commercial concernent plusieurs aspects de la location du local commercial et ont pour but de protéger les signataires du bail. Ces clauses sont réputées non écrites, mais sont généralement signifiées dans le bail lors de colocation et partage des locaux. Elles s’attardent notamment sur :

  • Le paiement des loyers et les réparations en cas d’impayés : Les clauses de solidarité précisent qu’un locataire peut être tenu de payer l’intégralité du loyer si les autres locataires ne le font pas. Cependant, il est dans son droit de réclamer de l’argent qu’il a avancé et il est dans le devoir des autres locataires de le rembourser.
  • La cession du fonds de commerce ou du bail commercial : Dans le cas de la cession du bail commercial par le locataire, la clause de garantie solidaire spécifie que le bailleur peut demander à son ancien locataire (appelé locataire cédant) de payer les loyers avec le nouveau locataire (appelé cessionnaire) jusqu’à la fin du bail initialement prévue. Il est à noter que la loi Pinel de 2014 a allégé cette obligation envers l’ancien locataire et l’a limitée à 3 ans.

Cette clause est donc majoritairement bénéfique au propriétaire et ne présente que peu d’avantages pour les locataires.

Les clauses de solidarité : une garantie pour les bailleurs

Les clauses de solidarité se révèlent particulièrement utiles lors de la cession d’un bail commercial en dehors d’une période triennale. En effet, à partir du moment où le locataire donne congé au bailleur de façon anticipée, ce dernier peut, si une clause de solidarité a expressément été inscrite dans le bail, demander au cédant de continuer à payer ses loyers jusqu’à la date prévue initialement. Par conséquent, le bailleur ne perd pas d’argent et est protégé contre les impayés.

Cependant, une exception existe et était déjà appliquée avant la mise en place de la loi Pinel : si le cédant est en situation de liquidation judiciaire, la clause de solidarité est réputée non écrite. Le bailleur ne peut alors pas exiger le paiement des loyers restants.

Si vous avez besoin de faire appel aux clauses de solidarité de votre bail commercial mais que vous ne savez pas comment les utiliser, les conseillers de MGLJ sont là pour vous aider !

Poursuivez votre lecture avec notre article “Bail professionnel ou bail commercial : comment choisir ?”.