Cession de bail commercial et cession de fonds de commerce : quelles différences ?

Si ces deux transactions peuvent s’opérer simultanément, la cession de bail commercial et la cession du fonds de commerce présentent des différences qui méritent toute votre attention.

Quel que soit votre statut, il convient de bien comprendre ces notions. 

Pour mieux connaître les spécificités de ces notions, MGLJ vous explique la différence entre cession de bail commercial et de fonds de commerce.

Fonds de commerce et droit au bail commercial : définitions

Il convient de définir le fonds de commerce et le droit au bail commercial pour mieux comprendre les différences entre leur cession.

Le fonds de commerce : qu’est-ce que c’est ?

Si cette notion n’est pas définie de manière précise dans le Code de commerce, les articles L. 141-5 du Code de commerce et suivants affichent une liste non exhaustive de tous les éléments qui le constituent.

La jurisprudence définit le fonds de commerce comme l’ensemble des éléments corporels et incorporels utilisés dans le cadre d’une exploitation commerciale ou industrielle. Ces différents éléments, souvent indissociables, vont permettre de déterminer la valeur du fonds de commerce et le prix de vente en cas de cession. Il est donc primordial de faire une liste de ces éléments. 

Il s’agit :

• Des éléments corporels : enseigne, matériel, marchandises, mobiliers, travaux ;
• Des éléments incorporels : le droit au bail, le nom commercial, la clientèle et les contacts e-mail.

Il faut noter que les dettes et les créances ne font pas partie du fonds de commerce. En revanche, le stock est souvent pris en compte à l’issue d’une négociation concomitante.

Le droit au bail commercial : qu’est-ce que c’est ?

Après la signature d’un bail commercial, chaque partie a des obligations bien définies pour une durée de 9 ans en général. En effet, la plupart des contrats prennent la forme d’un bail commercial 3/6/9. Si le locataire qui utilise le local commercial veut arrêter son activité, il peut décider de vendre sous l’une des deux formes suivantes.

• Soit il vend son fonds de commerce avec le bail commercial, mais il doit trouver un acheteur qui souhaite exercer cette activité. Cette condition réduit considérablement le nombre de particuliers qui pourraient s’intéresser à son offre.

• Soit il ne cède que son droit au bail (il s’agit du droit qui lui permet de profiter du bail commercial en cours et de pouvoir exercer une activité commerciale). La valeur du droit au bail dépend des conditions de ce dernier. Plus ces conditions sont favorables, plus le prix est élevé.

Ces deux formes d’opérations s’effectuent entre le cédant (locataire actuel qui vend son droit au bail), le cessionnaire (l’acheteur qui va devenir le nouveau locataire) et le bailleur (propriétaire des locaux commerciaux). Ce dernier peut intervenir dans certains cas lorsque le contrat de vente prévoit sa participation dans la cession.

La cession du droit au bail permet d’augmenter le nombre d’acheteurs potentiels parce que ceux-ci ne seront pas obligés d’exercer la même activité que le cédant.

Les différences notoires entre la cession de bail commercial et la cession de fonds de commerce

Les différences principales entre ces deux types de cession se résument en quatre points :

Le prix de vente ou la valeur de la cession

Comme le prix de la cession du fonds de commerce est établi en tenant compte de plusieurs éléments et critères, il est beaucoup plus élevé que le prix de vente du bail. Pour fixer la valeur du fonds de commerce, il faut considérer la clientèle, le chiffre d’affaires réalisé, la situation géographique du local commercial et les éléments de propriété intellectuelle. Le prix dépend aussi des performances de l’exploitation.

Le prix du droit au bail varie en fonction de la valeur locative du local commercial, de la durée restante du contrat de location et de l’existence ou non d’un droit au renouvellement du bail. Il est beaucoup plus difficile d’évaluer le prix du droit au bail parce qu’il ne tient pas compte de la clientèle. Si l’opération considère la clientèle, la cession du droit au bail devient une cession de fonds de commerce.

La cession du droit au bail offre plus de liberté au cédant

À moins que le contrat signé ne prévoie une clause qui le lui interdit, le preneur d’un bail commercial est libre de céder son droit au bail. Il peut toujours demander la permission au bailleur pour céder le droit au bail.

Une différence au niveau des formalités à accomplir

En cas de cession de fonds de commerce, les parties concernées doivent se plier à des formalités de publicité. Il s’agit d’une démarche obligatoire qu’il faut réaliser. Ainsi, l’acte de cession doit être enregistré auprès du service des impôts des entreprises (SIE) ; un avis de cession doit être publié dans un journal d’annonces légales, et un avis doit aussi être publié au BODACC via le greffe du Tribunal de commerce. Cette publicité va permettre aux créanciers du cédant de réagir pour empêcher la transaction en cas de dette.

Il existe des formalités obligatoires pour la cession du droit au bail : les parties doivent rédiger un écrit qui constate la cession, la commune doit être informée en déposant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), le droit de préemption doit être considéré. Il est également possible de constater la cession par un acte authentique et d’autres formalités supplémentaires peuvent être requises, selon les circonstances.

Le droit au renouvellement du bail ne se transmet qu’à travers une cession de fonds de commerce

Quel que soit le type de transaction que vous envisagez de réaliser, il est vivement recommandé de se faire accompagner par des professionnels qualifiés. MGLJ vous propose des services personnalisés pour vous aider à toutes les étapes de votre démarche.

Grâce aux conseils avisés prodigués par l’équipe, vous serez à l’abri des erreurs pénalisantes lors de votre cession de bail commercial ou de fonds de commerce.

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