Quelle est la durée légale d’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale.  Le titulaire d’un bail commercial doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés. La durée minimale du bail commercial est de 9 ans selon la loi Pinel et doit être clairement mentionnée dans la rédaction du contrat.

Cependant, il est possible pour le locataire de résilier le contrat tous les 3 ans c’est ce qu’on appelle la résiliation triennale.

Dans cet article, MGLJ revient sur la durée légale d’un bail commercial selon ses conditions.

L’allongement de la durée du bail commercial

Il a une durée légale d’au moins 9 ans. Le locataire peut demander un renouvellement du bail commercial, ou une résiliation avant la date convenue. En effet, il peut mettre fin au contrat à chaque échéance triennale, en prévenant le bailleur par lettre recommandée ou par acte d’huissier.

Le propriétaire ne peut légalement pas obliger le locataire à renoncer à sa faculté de résiliation triennale. En effet, la loi Pinel instaurée le 18 juin 2014, ne permet plus d’établir un bail commercial à durée ferme. Cependant il existe quelques exceptions à la règle. Il y a des exceptions, comme les baux supérieurs à 9 ans, les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux à usage de stockage ou les locaux monovalents. 

Il existe aussi des cas exceptionnels dans lesquels le bailleur peut mettre fin au bail commercial. Il doit cependant respecter un préavis de 6 mois et, le cas échéant, verser des indemnités d’éviction au locataire. 

Le locataire peut demander à fixer une durée de location de plus de 9 ans. Dans le cas où cette durée dépasse 12 ans, la signature du bail commercial doit avoir lieu devant notaire. Cette option est notamment intéressante pour les locataires qui souhaitent développer leur fonds de commerce sur la durée et s’implanter dans une zone géographique.

Enfin, il est important de rappeler qu’un bail commercial classique n’engage pas le locataire sur une durée de 9 ans. En effet, on appelle aussi le bail commercial, bail « 3 6 9 » puisque le locataire peut résilier son contrat pendant une période triennale. Bien que cette clause ne soit pas nécessairement inscrite dans le contrat, elle est obligatoire et le bailleur ne peut pas priver le locataire de ce droit (renforcé par la loi Macron de 2015).

Les clauses contraires : sanctions et conséquences

D’autres facteurs peuvent influencer la durée du bail, comme le non-respect des obligations prévues au contrat.

Une sanction peut être imposée à une partie qui ne respecte pas ses obligations.

les sanctions les plus courantes sont: 

  • les retards de paiements de loyer : le locataire devra payer une somme d’argent au locataire s’il est en retard sur le paiement du son loyer/
  • Non-paiement du loyer : Si le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
  • Dommage à la propriété : Si le locataire cause des dommages il devra payer les réparations.
  • Rupture du bail : Si le locataire rompt son bail il devra payer des dommages et pourra également être expulsé.

Selon l’article L 145_15 du code du commerce, le propriétaire à le droit de réclamer des dommages et intérêts au locataire s’il ne respecte pas les obligations prévues au contrat. Ces dommages peuvent être contractuels ou non contractuels. Les dommages contractuels sont ceux prévues au contrat comme les retards de paiements de loyer et les dommages non contractuels sont ceux non prévues dans le contrat mais qui peuvent être subis par le propriétaire en raison de la violation du bail, comme la perte de revenus.

Ainsi, si vous souhaitez adapter la durée de votre contrat de location, MGLJ vous aide dans le choix de votre bail commercial. Si vous voulez, par la suite, renouveler le bail commercial, nous vous assisterons également sur ce point.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Les clauses de solidarité dans les baux commerciaux”.

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