Également appelé bail 3-6-9 en raison de sa durée potentielle d’exécution, le bail commercial comporte une clause qui d’un côté protège les propriétaires, et de l’autre, engage les locataires à respecter leurs obligations contractuelles.
Mais alors, dans quelles conditions, quand et comment le recours à la clause résolutoire intervient ? MGLJ vous explique tout dans cet article.
La clause résolutoire, qu’est-ce que c’est ?
La clause résolutoire fait partie intégrante du processus de signature de la plupart des baux commerciaux. Cet acte notifié et strictement encadré permet au bailleur (propriétaire) de prendre des dispositions particulières en cas de manquement de la part du locataire. C’est une mesure de protection prévoyant la résiliation anticipée du bail sous certaines conditions.
Lorsque le recours à la clause résolutoire est lancé, le contrat de bail commercial n’a alors plus d’effets juridiques entre les parties et entraîne la résiliation anticipée de l’engagement contractuel. Il est utile et important de préciser que ce processus peut être engagé à tout moment, dès lors qu’un non-respect clair et formel du contrat a été établi, que le bail soit en cours d’exécution, en reconduction tacite ou en période de renouvellement.
Une résiliation anticipée prévue à la signature
Pas question ici de résiliation à l’amiable, ou de résiliation triennale. Lorsque le bailleur demande le recours à la clause résolutoire, la décision intervient toujours suite à un manquement de la part du locataire à ses obligations contractuelles comme :
• Des impayés de loyer,
• Une dégradation du local commercial rattaché au bail,
• Le non-respect des dispositions évoquées au préalable au sein du bail.
Cette clause résolutoire entraîne alors la cessation du contrat de bail commercial, dans le sens juridique du terme. S’il protège largement le propriétaire, cet acte contractuel s’avère plutôt contraignant pour le locataire. C’est pourquoi il est nécessaire de passer au peigne fin la rédaction du bail commercial, et particulièrement la mention de cette clause résolutoire, sur laquelle devront être impérativement notifiés tous les manquements contractuels pouvant entraîner ce recours.
Que se passe-t-il en cas de recours à la clause résolutoire ?
Lorsqu’un manquement du locataire à l’une des obligations visées par le bail commercial est constaté, ce dernier est alors résilié de plein droit. Régie par l’article L145-41 du Code de Commerce, la clause résolutoire engageant la résiliation anticipée du bail commercial ne peut produire ses effets qu’un mois après avoir notifié la faute par huissier de justice et constaté le commandement infructueux. Aussi, pour officialiser le processus et en lancer l’exécution, il doit obligatoire être rapporté :
• La preuve attestant du manquement contractuel,
• La signification que la faute et/ou le manquement du locataire ait été, au préalable, expressément prévu dans la rédaction de la clause résolutoire,
• Que la clause résolutoire du bail commercial entre en application de bonne foi et, en cas de preuve d’une mauvaise foi certaine de la part du bailleur, le recours sera considéré comme non-recevable,
• Que le commandement demeure infructueux un mois plus tard, suite à la notification par le biais d’un huissier de justice.
Des conditions de forme à respecter
Pour mettre en œuvre ce type de processus, il convient au bailleur de respecter certaines conditions de forme, en vertu de l’article consacré par le Code du Commerce. En effet, pour rendre la clause résolutoire du bail commercial recevable, il est obligatoire de :
• La précéder de la signification de la demande de recours, par le biais d’un huissier de justice avec un commandement de payer à destination du locataire en faute,
• De mentionner dans le ou les commandements, le ou les manquement(s) constaté(s) et reproché(s), (tout en prouvant qu’ils ont bien été rédigés et prévus en cas de recours à la clause résolutoire du bail),
• De signifier au locataire qu’il dispose d’un mois pour régulariser la situation.
Il est à noter qu’une mise en demeure du locataire, simplement communiquée par lettre recommandée, ne justifierait en rien la résiliation anticipée du contrat. Une fois le commandement signifié par huissier et le délai d’un mois arrivé à expiration sans changement de la situation infructueuse, le recours à la clause résolutoire s’applique de plein droit par le propriétaire. Le preneur est tenu de quitter les lieux, le bailleur saisit alors le juge des référés du tribunal dont la localité est déterminée par le lieu d’habitation du locataire.
Pour toute information complémentaire sur la clause résolutoire du bail commercial, MGLJ vous accompagne et répond à toutes vos questions.
Poursuivez votre lecture avec notre article “Les règles d’augmentation du loyer d’un bail commercial”.