Prévue dans le décret du 30 septembre 1953, la propriété commerciale est un statut spécifique qui protège les locataires.
Elle permet au locataire d’un local commercial d’avoir le droit au renouvellement de son bail commercial, lorsque le contrat de location arrive à son terme.
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette disposition a été créée pour limiter les abus éventuels de la part des propriétaires et pour garantir la stabilité des activités commerciales.
Pour vous aider à y voir plus clair, MGLJ vous explique tout sur la propriété commerciale.
Propriété commerciale : comment profiter de ce droit protecteur ?
En général, le contrat de location commerciale dure 9 ans, avec une possibilité de résiliation par le locataire à l’issue de chaque période triennale. La propriété commerciale est un mécanisme qui permet au locataire de disposer d’un droit au renouvellement au terme du bail. Lorsque le bailleur décide de refuser le renouvellement du contrat, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire pour le préjudice subi.
Pour bénéficier de la propriété commerciale, le locataire doit signer un bail commercial en vue d’exploiter un fonds de commerce. Il faut aussi se conformer aux conditions de fond et de forme énumérées dans les articles L. 145-8 et suivants du Code de Commerce.
Conditions de fond
Le locataire doit :
- Être inscrit au registre du commerce des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers, au moment de la demande de renouvellement du bail ;
- Disposer d’un contrat de bail commercial en bonne et due forme pour exploiter les locaux et exercer son activité ;
- Exploiter le fonds de commerce dans les locaux, lorsqu’il demande le renouvellement de celui-ci et durant la période triennale qui précède cette date ;
- Respecter les clauses du bail commercial.
Conditions de forme
Le propriétaire du fonds exploité dans le local doit faire une demande de renouvellement un semestre avant l’expiration du bail. Cette demande doit se faire par acte extrajudiciaire.
Le locataire peut perdre la propriété commerciale
Attention, le bailleur peut récupérer le local objet du bail commercial sans verser d’indemnité d’éviction au locataire.
Le locataire peut perdre la propriété commerciale dans les situations suivantes :
- Accumulation d’impayés de loyers et de charges locatives : le propriétaire ou le gestionnaire lui a envoyé une mise en demeure avant de lui donner congé ;
- Nécessité de travaux de construction ou de reconstruction : le locataire est donc déménagé dans un lieu équivalent aux locaux loués et répondant à ses besoins ;
- Le bâtiment est insalubre et met le locataire en danger ;
- Le locataire ne remplit pas les critères pour bénéficier du statut des baux commerciaux.
Dans les cas cités ci-dessus, le bailleur a le droit de donner congé à son locataire sans verser d’indemnité d’éviction. Quoi qu’il en soit, le locataire doit être notifié de cette décision un semestre avant l’expiration du bail au plus tard. Le propriétaire doit accomplir cette démarche par voie d’huissier.
Comment le bailleur peut-il échapper à la propriété commerciale ?
La plupart des bailleurs trouvent que la propriété commerciale est un mécanisme pesant. Il faut savoir qu’ils peuvent y échapper grâce à une dérogation du statut des baux commerciaux. En d’autres termes, le propriétaire peut établir et signer un bail dérogatoire, conformément à l’article L. 145-5 du Code de Commerce.
Cependant, il faut comprendre que le bail dérogatoire, avec les renouvellements, ne peut pas durer plus de 36 mois. Dès que cette durée est dépassée, le contrat évolue automatiquement et devient un bail commercial, lorsque le locataire garde les locaux.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, MGLJ peut vous accompagner pour faire valoir vos droits et pour réussir toutes les négociations relatives aux baux commerciaux.
Nous pouvons vous conseiller à tous les niveaux : rédaction de contrat de bail commercial, cession de bail commercial ou cession de fonds de commerce, renégociation des clauses en cours de bail, etc.
Poursuivez votre lecture avec notre article “Charges locatives en bail commercial : connaître les règles de répartition.