Charges locatives en bail commercial : connaître les règles de répartition

Le bailleur et le preneur peuvent déterminer la répartition des charges locatives d’un bail commercial dans le contrat de location. 

Mais il existe une répartition conventionnelle des dépenses et certaines d’entre elles sont obligatoirement à la charge du propriétaire-bailleur.

Les obligations incombant exclusivement au bailleur sont : 

  • Le maintien du local en bon état dès l’arrivée du locataire,
  • Le locataire doit disposer librement du local, c’est à dire que le bailleur n’a pas le droit en cas de conflit, de prendre des mesures restrictives à l’encontre du locataire, comme des coupures d’électricité, d’eau, de chauffage,
  • Garantir les vices cachés au locataire : Même si le bailleur n’était pas au courant des vices cachés dès la signature du contrat, il devra garantir les réparations si cela devait arriver.

Ainsi, depuis la loi Pinel de 2014, il n’est plus possible pour le Bailleur de mettre les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code Civil à la charge du Preneur.

Dans cet article, MGLJ vous explique tout sur les règles de répartition des charges locatives.

Charges d’un bail commercial : formalités de répartition

La rédaction d’un contrat de bail va permettre de bien définir les charges qui incombent à chaque partie. Les obligations légales relatives à la répartition des charges locatives doivent être minutieusement respectées.

Avant la signature du contrat, le bailleur doit faire un inventaire précis des catégories de charges locatives du bail commercial. L’inventaire doit délimiter avec précision les charges locatives. Même si la loi ne donne pas de définition exacte de cette notion, la jurisprudence indique que la liste des charges locatives doit être exhaustive.

Comme aucune règle spécifique n’a été établie pour déterminer la forme de l’inventaire, le bailleur peut se référer aux catégories de charges locatives pour les baux d’habitation. À partir de ces catégories suivantes, il doit établir une liste précise de la sorte :

  • La maintenance et réparation ascenseurs et monte-charge ;
  • Les charges relatives à l’approvisionnement en eau (froide et chaude) et en chauffage, aussi bien dans les parties communes que dans les parties privées ;
  • Les différents équipements du bâtiment ;
  • Les parties communes intérieures au bâtiment ;
  • Les aménagements extérieurs ;
  • Les charges relatives à l’hygiène ;
  • Les impôts et redevances.

Le preneur doit être informé des travaux prévus. Pour ce faire, le bailleur doit lui présenter des documents justifiant le montant, à savoir un état prévisionnel des travaux pour la première période triennale du bail commercial.

Le bailleur doit lui fournir un budget prévisionnel qui détaille les charges locatives, les impôts, les taxes et les redevances pour la période triennale à venir. Il faut également un état qui récapitule les travaux réalisés au cours des 3 années qui précèdent le début du bail.

Les charges locatives du bail commercial

Plusieurs charges peuvent être imputées au locataire :

  • Les factures reçues pour les consommations de gaz, d’eau et d’électricité ;
  • Les dépenses liées aux réparations courantes et à l’entretien ;
  • Les charges concernant les équipements de la propriété (entretien des parties communes, maintenance et réparation de l’ascenseur) ;
  • Les dépenses pour les travaux d’embellissement lorsqu’elles sont plus élevées que le coût d’un simple remplacement.

Le locataire d’un local commercial peut aussi être amené à payer les impôts, taxes et redevances suivantes :

  • L’impôt relatif à l’usage du local ;
  • La taxe foncière ;
  • Les redevances liées aux services dont il bénéficie.

Le bailleur doit établir une liste précise des charges locatives dans le bail commercial, et doit également définir les dépenses qui peuvent être imputées au locataire dans le cadre des réparations conventionnelles.

Les charges qui incombent au bailleur dans le bail commercial

Depuis 2014, la loi Pinel a créé de nouvelles obligations que le bailleur est tenu de prendre en charge. Le locataire bénéficie alors d’une meilleure protection. Ainsi, les charges suivantes sont obligatoirement à la charge du bailleur :

  • Les gros travaux de réparations prévus par l’article 606 du Code civil ,
  • Le coût des travaux indispensables à cause de la vétusté ,
  • Les grosses réparations relatives à une mise en conformité du local commercial ,
  • Les honoraires relatifs à la gestion du loyer ou du local commercial .

Le bailleur doit également s’acquitter des impôts, taxes et redevances suivantes :

  • La Contribution Économique Territoriale (CET) ;
  • La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ;
  • Les charges locatives, les impôts et les redevances que d’autres locataires doivent payer.

Maintenant que vous connaissez les modalités de répartition des charges locatives en bail commercial, poursuivez votre lecture avec notre article “Le congé du bail commercial”.