Bail commercial : le droit de préemption

Le droit de préemption ou droit de priorité n’était pas applicable au bail commercial, mais grâce à la loi Pinel. Le preneur d’une location commerciale peut en bénéficier depuis le 18 juin 2014. Le droit de préemption du bail commercial confère la priorité au locataire lorsque le bailleur décide de mettre en vente le bien qu’il occupe. Il faut noter que le droit de préemption n’est pas applicable au bail dérogatoire qui est de courte durée.

Pour que vous puissiez comprendre le droit de préemption, MGLJ vous résume les principaux points à connaître dans cet article.

Droit de préemption : obligation du vendeur

Lorsque le bailleur envisage de vendre le bien immobilier, objet du bail commercial, il a l’obligation d’informer le locataire. Pour ce faire, il doit envoyer une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La remise en main propre de ce courrier d’information est également possible, mais le bailleur doit réclamer un récépissé ou un émargement au locataire.

Ce courrier d’information doit clairement indiquer le prix et toutes les conditions de la vente. Il faut noter que cette information vaut offre de vente et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour donner sa réponse. Si ces conditions ne sont pas remplies, toute transaction engagée pourra être frappée de nullité. Chaque notification émise par le bailleur doit être conforme à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Cas de vente en fonction de la décision du locataire

Trois cas peuvent se présenter lorsque le bailleur informe le locataire de son intention de vendre le bien. Soit le locataire reste silencieux, soit il exprime son souhait de ne pas exercer son droit de préemption, soit il accepte la préemption et la vente est opérée au profit du locataire.

Le locataire ne souhaite pas bénéficier du droit de préemption

Si le locataire ne s’exprime pas ou s’il déclare qu’il ne veut pas exercer son droit de préemption, le propriétaire est libre de vendre le local commercial qu’il loue. Le nouveau propriétaire des lieux prend donc la place du bailleur.

Le locataire décide d’accepter la préemption

Si le locataire accepte la proposition du bailleur, il a droit à un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse pour réaliser la vente. Si le locataire indique dans sa réponse qu’il va souscrire un prêt bancaire pour l’achat du local commercial qu’il loue, l’offre de vente est conditionnée par l’obtention de ce crédit.

Le locataire bénéficie alors d’un délai de 4 mois pour réaliser la vente. Lorsque ce délai est dépassé et que la vente n’a toujours pas été réalisée, le locataire perd son droit de préemption et son acceptation ne sera plus prise en considération.

Si le bailleur décide de vendre le local commercial à un tarif plus bas ou à des conditions plus avantageuses pour l’acheteur potentiel, il doit à nouveau informer le locataire en place. Les mêmes règles s’appliquent alors pour le délai de réflexion : deux mois, puis quatre mois. Si la vente n’a pas été réalisée dans ce délai, l’acceptation de l’offre de vente n’est plus en vigueur.

Droit de préemption du locataire : quelles sont les exceptions à ce principe ?

Il faut noter que le droit de préemption ne s’applique pas lorsque les cas suivants se présentent :

• Le bailleur met en vente plusieurs locaux qui font partie d’un ensemble commercial ;
• Le bailleur cède des locaux commerciaux bien distincts ;
• Le bailleur vend le local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
• La vente est opérée au profit d’un parent, d’un enfant ou encore du conjoint du bailleur ;
• Lorsque les locaux commerciaux sont cédés en même temps que l’immeuble.

Pour être certain que les démarches respectent bien le droit de préemption du locataire, demandez l’accompagnement d’un expert en bail commercial comme MGLJ. Informez-vous sur toutes les spécificités de ce contrat de location qui offre une sécurité optimale aux parties contractantes lorsqu’il est judicieusement personnalisé.

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