Qu’est-ce que la clause de destination dans un bail commercial ?

Le statut des baux commerciaux prévoit que l’usage des locaux proposés en location réponde à une destination bien définie. Cette disposition est prévue par l’article 1728 du Code civil. 

Le locataire est tenu de demander l’autorisation du bailleur pour changer la destination du local. Si ce principe n’est pas respecté, le bailleur peut demander la rupture anticipée du bail commercial.

Pour vous permettre d’y voir plus clair, MGLJ revient sur la clause de destination dans cet article.

La clause de destination dans le cadre de l’utilisation du local commercial

La clause de destination d’un bail commercial permet au bailleur de spécifier l’activité commerciale, artisanale ou industrielle pour laquelle le local est loué. Les éventuelles activités connexes ou complémentaires doivent également y être spécifiées pour éviter toute forme de malentendus.

Comment la destination est-elle définie ?

La destination du local doit être définie par le bailleur et le locataire au moment de la rédaction des clauses et avant la signature du contrat de location. Malgré cette liberté, leur choix doit respecter les bonnes mœurs et le règlement de copropriété de l’immeuble. Les parties contractantes doivent également se conformer à la législation en vigueur. Lorsque les dispositions légales et réglementaires ne sont pas respectées, cela peut conduire à la nullité du bail commercial.

Comment la destination du bail est-elle définie en cas de litige ?

Pour déterminer la destination d’un local, objet d’un bail commercial, il faut examiner les clauses du contrat signé par le bailleur et le preneur. En effet, ce n’est pas l’usage des lieux qui compte, mais les termes du bail commercial. C’est pour cette raison que la clause de destination du contrat de location doit être claire et détaillée.

Lorsque le locataire exerce une exploitation différente de celles définies dans le bail commercial, ce sont les stipulations du contrat qui seront considérées et non l’activité du locataire. À ce moment-là, l’intention commune des parties contractantes n’est plus importante.

Les clauses prévues par le contrat de location prévalent aussi sur la définition de l’activité dans la réglementation professionnelle. Lorsque le bail commercial ne prévoit pas de clause de destination ou si celle-ci est imprécise sur l’usage des lieux, le juge doit intervenir pour rechercher l’intention commune des parties contractantes afin de définir la destination des locaux.

Le changement de destination du bail commercial est-il possible ?

Lorsqu’un locataire a signé un bail commercial dont la destination ne correspond pas à son activité ou à son projet, il a le droit de demander un changement de destination du contrat. Pour ce faire, il doit d’abord demander l’accord du bailleur avant d’entamer des démarches. Il faut noter que le changement de destination est régi par une réglementation stricte : il est appelé procédure de déspécialisation.

Avant de s’engager avec le locataire, le bailleur doit vérifier que les activités à déclarer ne vont pas à l’encontre des dispositions applicables au bien (règlement de copropriété, autres accords). Une déclaration préalable doit aussi être déposée auprès des services de la commune où le bail commercial est enregistré.

Le changement de destination peut être une déspécialisation partielle ou plénière. La déspécialisation est partielle lorsque la procédure consiste à rajouter une voire plusieurs activités connexes ou supplémentaires, à l’activité de destination des lieux du bail commercial.

La déspécialisation est plénière lorsque la destination des lieux du bail commercial change complètement. S’il souhaite exercer une activité différente à celle qui est indiquée dans le bail commercial, le preneur doit faire une demande au bailleur à travers un acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur est libre d’accepter ou de refuser cette demande.

Pour éviter de vous perdre dans toutes ces dispositions, demandez l’aide de professionnels spécialisés pour réussir la rédaction de votre bail commercial ou bail dérogatoire. L’équipe de MGLJ vous propose un accompagnement personnalisé et vous assiste dans toutes les négociations pour conclure votre contrat de location dans les meilleures conditions.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Pourquoi un modèle de bail commercial peut être une fausse bonne idée ?”