Lors de la signature d’un bail commercial, la question de la répartition des frais de travaux dans le local est souvent un point épineux, sujet à des litiges et conflits. C’est dans ce contexte que l’article 606 du Code Civil intervient pour établir une différence entre des grosses réparations et l’entretien du local.
MGLJ vous résume tout ce qu’il faut savoir dans cet article.
Comment se répartit le coût des travaux dans un bail commercial ?
L’article 606 du Code Civil explique que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».
Sont donc à la charge du bailleur :
- Les grosses réparations, qui comprennent ainsi la mise aux normes de la structure louée,
- Les travaux liés à l’isolation du local,
- La rénovation de la toiture,
- Le remplacement de certains équipements essentiels (chaudière, climatisation).
Tout le reste est à la charge du locataire. Cela inclut les réparations courantes et, plus globalement, tout ce qui touche à l’entretien du local.
La répartition des charges des travaux réalisés : les exceptions
Il existe des exceptions quant à la répartition des charges des travaux réalisés. Tout d’abord, des clauses contraires peuvent être inscrites dans le bail. Cela concerne notamment le remplacement des équipements essentiels, qui peut être négocié lors de la rédaction du bail, ou lorsque le problème survient, en fonction des causes nécessitant le remplacement.
Les charges des travaux au sein d’un bail commercial peuvent donc être partiellement ou entièrement transférées dans les cas suivants :
- Si les réparations, censées être à la charge du locataire, se produisent à cause de la vétusté des équipements ou en cas de force majeure, elles peuvent alors être transférées au propriétaire,
- Si le locataire initie de gros travaux (rentrant donc dans la catégorie des grosses réparations à la charge du propriétaire) sans prévenir le propriétaire, ce dernier peut refuser de s’en acquitter,
- Si le locataire n’effectue pas les travaux d’entretien réguliers et qu’il devient alors nécessaire d’entreprendre des gros travaux de réparations à la charge du propriétaire, ce dernier peut refuser de payer, et reporter les charges sur le locataire.
Ainsi, bien qu’il existe une répartition légale claire, les parties prenantes du bail commercial peuvent décider d’une répartition conventionnelle des travaux. Dans tous les cas, les clauses concernant la répartition des frais de travaux doivent être précisément rédigées et négociées avant la signature du bail par le bailleur et le locataire. Pour cela, les experts MGLJ peuvent vous accompagner.
Enfin, la loi Pinel de novembre 2014 a modifié et clarifié la répartition des charges et l’attribution des grosses réparations. La loi tend notamment à empêcher le bailleur d’attribuer les frais liés aux grosses réparations au locataire (honoraires requis pour la réalisation des travaux ou dépenses afférentes à ces derniers). De même, elle tend à réduire la réalisation de grosses réparations à cause de la vétusté des équipements en imposant la rédaction de clauses spécifiant l’entretien nécessaire des équipements concernés.
Poursuivez votre lecture avec notre article “Tout savoir sur la clause résolutoire du bail commercial”.