Congé d’un bail commercial : que devez-vous savoir ?

Le bail commercial est un contrat conclu entre un propriétaire bailleur et un locataire (preneur), qui utilisera le local pour exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ce contrat est signé pour une période minimale de 9 ans. Les parties contractantes peuvent définir une durée plus longue, mais elles ne peuvent pas conclure un délai inférieur aux 9 ans.

Le congé du bail commercial est régi par des règles spécifiques qu’il faut connaître. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter selon que le refus de renouvellement vienne du propriétaire ou du locataire.

Informez-vous pour connaître les conditions et les règles qu’il faut respecter pour donner congé d’un bail commercial. Pour vous éclairer sur la question MGLJ vous donne les principaux points à savoir dans cet article.

Le congé d’un bail commercial avec refus de renouvellement

Les règles applicables au congé de bail commercial ont été simplifiées par la loi Pinel du 18 juin 2014. Avant ce changement, il fallait l’intervention d’un huissier pour acter un congé de bail commercial, qu’il soit à l’initiative du bailleur ou du locataire.

À compter du 20 juin 2014, les parties concernées peuvent choisir : soit le congé est donné par acte d’huissier, soit en expédiant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Pour que le congé de bail commercial soit recevable, il doit présenter des motifs valables. Le locataire a le droit de contester le congé ou de demander une indemnité d’éviction en saisissant le tribunal au cours des 24 mois qui suivent la date à laquelle le congé a été donné. Cette disposition est prévue par l’article L.145-9 du Code de Commerce.

Pour que le bail commercial cesse, le congé doit être assorti d’un préavis de 6 mois, et ce, qu’il émane du locataire ou du propriétaire-bailleur. Cependant, lorsque la date d’expiration du bail commercial est dépassée, le congé ne sera effectif qu’à la fin du trimestre civil. Par exemple, si le préavis est déposé le 18 avril, il ne sera effectif que le 31 décembre, c’est-à-dire 6 mois après le 18 avril et pour la fin du trimestre civil en cours.

Si c’est le locataire qui donne le congé avec refus de renouvellement

Après avoir conclu un bail commercial, un locataire doit attendre que 3 années (période triennale) s’écoulent pour pouvoir demander une résiliation. Il existe une exception à cette règle : si le bail est signé dans le cadre d’une exploitation de résidences de tourisme, il est impossible de réduire la durée minimale prévue de 9 ans. Au bout de ce délai, la résiliation du bail peut être décidée à n’importe quel moment si le locataire est frappé d’une invalidité ou s’il part à la retraite.

Si c’est le bailleur qui donne le congé avec refus de renouvellement

À la fin du bail commercial, le propriétaire peut donner un congé avec refus de renouvellement, mais il est tenu d’indiquer les motifs et de préciser que le locataire a le droit de contester sa décision, ou de réclamer une indemnité d’éviction au tribunal au cours des 24 mois qui suivent. S’il n’accomplit pas ces formalités, le congé peut être frappé d’une peine de nullité.

Le bailleur doit s’acquitter d’une indemnité d’éviction dont le montant est égal à la valeur vénale du fonds. Tant que le propriétaire n’a pas versé cette indemnité, il ne peut pas obliger le locataire à quitter les lieux. En revanche, lorsque ce dernier reçoit l’indemnité d’éviction, il dispose d’un délai de 3 mois pour libérer le local.

Le congé de bail commercial avec offre de renouvellement

Selon les termes de l’article L.145-10 du Code de commerce, le congé avec offre de renouvellement nécessite un acte d’huissier parce qu’il n’a pas été modifié par la loi Pinel.

Le congé de bail commercial avec offre de renouvellement à l’initiative du locataire

Le locataire qui exerce une activité depuis plus de 3 ans dans le local en location dispose d’un droit de renouvellement. Il est tenu de faire une demande de renouvellement au bailleur au cours des 6 mois précédant la fin du bail commercial.

Dans cette demande, le locataire doit préciser que le propriétaire bailleur doit donner sa réponse dans les trois mois qui suivent la réception de la demande. Si ce dernier ne se manifeste pas dans le délai indiqué, cela signifie qu’il accepte le renouvellement du contrat dans les mêmes conditions que le bail précédent.

Le bailleur est tenu d’accepter ou de refuser la demande de renouvellement. En cas de refus, l’acte d’huissier, sous peine de nullité, doit préciser que le locataire peut contester sa décision ou demander une indemnité d’éviction dans les 24 mois qui suivent, en portant l’affaire devant le tribunal compétent.

Le congé de bail commercial avec offre de renouvellement à l’initiative du bailleur

Le propriétaire peut recourir à cette méthode pour augmenter le loyer de son local commercial. Pour ce faire, il doit donner congé 6 mois avant l’expiration du contrat de bail, en indiquant le montant du nouveau loyer si le locataire accepte son offre de renouvellement.

Pour accepter, le locataire peut tout simplement ne pas réagir et continuer à occuper le bien. Il peut également accepter par acte d’huissier. Il a aussi le droit d’accepter le renouvellement, mais de refuser l’augmentation de loyer. Il doit alors saisir la commission départementale de conciliation. Si la conciliation ne fonctionne pas, il peut s’adresser au tribunal de grande instance.

Vous savez désormais tout ce qu’il faut savoir à propos du congé d’un bail commercial. Poursuivez votre lecture avec notre article “Qu’est-ce que le droit de repentir du bailleur dans le bail commercial ?”.