Qu’est-ce qu’une clause recette dans un bail commercial ?

Avant de s’engager en signant un bail commercial, il convient de bien comprendre toutes les clauses du contrat de location. Que vous soyez bailleur ou locataire, prenez le temps de vous informer sur la clause recette pour mieux comprendre son fonctionnement, ses avantages et les risques qu’elle présente.

Pour que vous puissiez mieux comprendre la clause recette, MGLJ vous fait un récapitulatif dans cet article.

Clause recette du bail commercial : qu’est-ce que c’est ?

La clause recette est un mécanisme qui prévoit de fixer le montant total ou une partie du loyer en se basant sur le chiffre d’affaires du locataire. Lorsque cette clause est intégrée dans le contrat de bail commercial, le locataire commerçant ne bénéficie pas des dispositions de protection du statut habituellement prévues dans les baux commerciaux pour fixer le loyer en cas de renouvellement du bail.

Ainsi, pour offrir une meilleure protection au locataire, les autorités compétentes ont imposé une limite à l’augmentation du loyer du bail renouvelé. L’augmentation ne peut pas être supérieure à la hausse de l’indice de l’INSEE du coût de la construction, bien que la valeur locative au moment où cette hausse doit être appliquée est supérieure.

Caractéristiques de la clause recette dans un bail commercial

La clause recette peut être variable dans son intégralité : cela signifie que le montant total évolue en fonction du chiffre d’affaires du preneur.

La clause recette peut également être binaire, avec une première partie fixe : il s’agit d’un loyer minimum dont le montant est calculé sur la base de la valeur locative du local. La deuxième partie est variable et elle est calculée sur la base du chiffre d’affaires du preneur.

Le mode de calcul du chiffre d’affaires du locataire commerçant doit être bien détaillé dans le contrat de location. Il faut également bien déterminer dans le bail comment le bailleur pourra accéder aux données financières afin qu’il puisse les vérifier.

Clause recette dans un bail commercial : des exclusions qu’il faut connaître

Lorsqu’un bail commercial comprend une clause recette, les règles prévues par le statut des baux commerciaux et qui régissent le mode de fixation et de révision du loyer ne sont plus applicables. La clause recette élimine également le pouvoir du juge en matière de révision de loyer de renouvellement.

Lorsque les parties contractantes ont volontairement voulu sortir du statut des baux commerciaux en choisissant de fixer le loyer selon une règle établie de manière conventionnelle, les dispositions relatives à ce statut peuvent être écartées. Ainsi, le juge n’a plus le pouvoir de modifier la convention parce que le contrat spécifie que la volonté des souscripteurs prime sur ses décisions éventuelles.

En revanche, pour la clause recette binaire, la Cour de cassation a indiqué que le juge peut intervenir pour déterminer le montant du loyer minimum garanti, en se basant sur la valeur locative au moment du renouvellement. Pour ce faire, le juge doit se référer à l’article L. 145-33 du Code de commerce en particulier, pour évaluer l’obligation contractuelle du locataire qui doit verser le minimum garanti en plus de la part prévue par le bail à loyer variable.

N’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un expert qualifié pour la rédaction de votre bail commercial afin de garantir votre sécurité et le bon déroulement du bail.

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