La plupart des propriétaires bailleurs prévoient une clause d’accession ou de remise en état des locaux dans le bail commercial. Avant de s’engager, le locataire devrait bien étudier la portée de cette clause. En effet, comme elle ne s’applique qu’à la fin du bail, ce dernier a tendance à ne pas l’examiner de près avant la signature du contrat de location ; Pourtant, les dépenses peuvent être très élevées.
Pour que vous puissiez comprendre l’importance de cette clause, MGLJ vous la détaille dans cet article.
La clause d’accession ou de remise en état initial des locaux : qu’est-ce que c’est ?
La clause d’accession du bail commercial permet au bailleur de devenir propriétaire de toutes les améliorations et des constructions réalisées par le preneur à la fin du bail, immédiatement après qu’elles soient achevées ou encore lorsque le locataire quitte les lieux.
En général, l’accession se fait sans contrepartie : en d’autres termes, le bailleur ne verse aucune indemnité au locataire. La plupart du temps, la clause d’accession est combinée avec une clause de remise en état initial des locaux ou clause de nivellement. Elle permet aux propriétaires d’exiger que les locaux soient restitués dans le même état qu’au moment de la visite des lieux d’entrée.
Clause d’accession ou de remise en état initial des locaux : comment s’applique-t-elle ?
Lorsque le bail prévoit une clause d’accession et que le bailleur a autorisé des travaux d’améliorations pour le confort du locataire, il n’a pas le droit d’exiger la remise en état des locaux avec la démolition de ces nouvelles installations, à moins que cela ne soit clairement indiqué dans le bail. Quoi qu’il en soit, si cette démolition est susceptible d’endommager le local, le preneur devra abandonner les aménagements réalisés qui deviendront la propriété du bailleur sans versement d’indemnité. La date d’accession est un point important qui doit être clairement déterminé dans le contrat. Si les parties n’ont pas indiqué de date exacte, ce sera au juge de le définir.
Par exemple, si le locataire des locaux commerciaux a souhaité supprimer « un coin cuisine » pour gagner de l’espace et transformer la pièce bureau, le propriétaire doit indiquer dans l’une des clauses du bail commercial que le locataire doit recréer le « coin-cuisine » avant de quitter les lieux (article 555 du Code civil).
Des difficultés relatives au droit au renouvellement du bail commercial
Avec le droit au renouvellement du locataire, le bail commercial est un contrat qui est signé pour durer dans le temps. C’est sans doute pour cette raison que les travaux de remise en état en fin de bail sont souvent mis de côté. Les parties contractantes ne les anticipent pas suffisamment et ils sont souvent à l’origine de litiges. Il faut déterminer à quel moment il faut réaliser des travaux de remise en état : à la fin de chaque période, au second renouvellement ou/et au moment de la restitution.
En effet, au moment de la restitution des locaux, le locataire considère que toute dépense au titre de la remise en état des locaux à restituer est un surcoût. Alors que pour le bailleur, il s’agit d’une occasion pour définir les obligations de réparation du preneur. Cette divergence de position aboutit à des difficultés juridiques. Il faut noter que le fondement juridique des requêtes du bailleur dépend du fait que le bail est toujours en cours ou qu’il a pris fin.
Les principales problématiques
Au moment de la restitution des locaux commerciaux, les parties contractantes doivent trouver un accord sur la configuration et sur l’état des locaux.
Lorsque les clauses du bail sont bien claires sur ces points, les risques de litiges sont amoindris. Pour l’état des locaux restitués, il faut préciser s’ils doivent être « en parfait état », « en très bon état » ou « en bon état ». Le bail devrait également prévoir des dispositions à propos de la vétusté (article 1755 du Code civil). Comme les travaux relatifs à la vétusté sont à la charge du bailleur, ils doivent être distingués des réparations qui incombent au preneur.
Il faut noter que les décisions émises par les différentes juridictions sur la question de la clause d’accession ou de remise en état initiales sont très différentes en fonction de chaque situation. Pour éviter les mauvaises surprises, il convient de travailler avec un expert comme MGLJ pour que le bail commercial soit bien rédigé. Les parties contractantes ne rencontreront aucune difficulté au moment de la restitution des locaux. En cas de litige, l’accompagnement d’un professionnel qualifié vous aidera également à trouver des solutions adaptées.
Poursuivez votre lecture avec notre article “Qu’est-ce qu’une clause recette dans un bail commercial ?”.