Les règles d’augmentation du loyer d’un bail commercial

Le loyer d’un bail commercial est fixé au moment de la signature du bail par les deux parties. Bien qu’il existe des loyers de référence, son montant et les modalités de paiement sont libres. Cependant, le loyer du contrat de location peut être révisé et augmenté sous certaines conditions.

Dans cet article, MGLJ vous résume l’ensemble de ses conditions.

Sous quelles conditions peut-on augmenter le loyer d’un bail commercial ?

Bien que fixé lors de la signature du bail, le montant du loyer du local commercial peut augmenter selon différents mécanismes :

La révision triennale du loyer 

Selon la loi, le bailleur ou le locataire peuvent demander, tous les 3 ans, une révision du loyer initial. Cette demande doit être effectuée par lettre recommandée ou acte d’huissier. La révision du loyer ne peut pas excéder la variation des indices de référence (Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)).

Cependant, le bailleur peut demander à déplafonner l’augmentation du loyer par rapport à la variation des indices de référence s’il y a une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (réaménagement de la ville entraînant une nouvelle clientèle, augmentation de la population, etc.). Dans ce cas, le loyer peut correspondre à la valeur locative des locaux et, donc, prendre en compte les caractéristiques du local, les facteurs locaux de commercialité, les prix pratiqués par le voisinage ou encore les conventions fixées par les parties lors de la signature du bail (taxes ou charges de copropriété).

La révision en présence d’une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation)

Si cette clause est choisie par le locataire et le bailleur lors de la signature du bail, alors le montant du loyer est révisé automatiquement lors de l’échéance prévue par le bail. Cette fluctuation est indexée sur les variations des indices de référence (ILC et ILAT) choisis lors de la signature du bail, mais ne peut dépasser 10% du montant du loyer acquitté lors de l’échéance précédente.

Le renouvellement du bail commercial

Lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur peut opter pour l’augmentation du loyer. Il doit cependant respecter certaines conditions, dont le fait de donner congé au locataire 6 mois avant la fin du bail. Le nouveau loyer doit alors correspondre à la valeur locative du bien, sans dépasser la variation des indices de référence.

La clause recette

Avec cette clause, le montant du loyer est indexé par rapport au chiffre d’affaires du locataire, dont un certain pourcentage est dédié au loyer. Cette clause n’étant ni soumise à une révision légale ou judiciaire, elle dépend entièrement de la convention fixée entre le locataire et le bailleur

Dans tous les cas cités précédemment, la clause résolutoire du bail commercial peut être utilisée par une des deux parties prenantes du bail. Si le montant ou les modalités de paiement du loyer ne sont pas respectés par le locataire, le bailleur pourra avoir recours à la clause résolutoire et sanctionner les manquements de son locataire.

Pour toutes questions à propos des clauses du bail commercial, notre équipe MGLJ est disponible pour vous répondre.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Sous-location du bail commercial : droits et obligations« .