La sous-location du bail commercial permet au titulaire du bail principal (donc le locataire du bail commercial initial) de mettre à disposition tout ou partie des locaux commerciaux à une troisième partie en échange d’une compensation financière. Le locataire principal doit obtenir l’autorisation tacite ou exprès du bailleur, sans quoi il s’expose à une résiliation de son contrat de location et à des sanctions financières.
Afin de mieux appréhender cette situation, MGLJ vous explique les conditions, droits et obligations des parties prenantes dans le cas d’une sous-location.
Les conditions d’une sous-location du bail commercial
Tout d’abord, le locataire doit signifier au bailleur son intention de sous-louer tout ou partie des locaux par lettre recommandée ou par acte d’huissier. Le bailleur dispose ensuite de 15 jours à réception de la lettre pour répondre. En l’absence de réponse du bailleur, le locataire peut considérer que la demande est acceptée.
Une fois la demande validée par le bailleur, ce dernier doit concourir au contrat de sous-location. Sans ce contrat, la sous-location est considérée comme irrégulière et le sous-locataire ne pourra pas faire valoir ses droits auprès du bailleur.
Les droits des parties prenantes dans la sous-location de son bail commercial
En termes de hiérarchie de location, la location principale est considérée comme « supérieure » à la sous-location. Autrement dit, si le locataire initial décide de mettre fin au bail à l’issue d’une période triennale, alors la sous-location doit aussi prendre fin. Cependant, si le bail principal est résilié de façon anticipée, le sous-locataire a le droit de se retourner contre le locataire initial et de lui demander le versement de dommages et intérêts.
En ce qui concerne le loyer, si le montant du loyer de la sous-location dépasse celui du locataire initial, le bailleur a le droit d’exiger une augmentation du loyer, correspondant à la différence entre les deux loyers.
Les obligations des parties prenantes pour sous-louer le bail commercial
En premier lieu, le locataire principal est dans l’obligation d’obtenir l’autorisation claire et non équivoque du bailleur. Si cette condition n’est pas respectée, le propriétaire a le droit de refuser le renouvellement du bail, sans avoir à verser d’indemnités d’éviction au locataire.
Une fois la sous-location autorisée, elle se rattache au bail commercial initial et le sous-locataire doit respecter les mêmes conditions que le locataire principal.
Le sous-locataire est alors obligé de respecter l’usage des locaux sous-loués et de payer son loyer. S’il ne le fait pas, le bailleur peut agir directement contre lui et mettre fin à la sous-location. En effet, les mêmes clauses résolutoires s’appliquent au sous-locataire et au locataire. Le bailleur est donc dans son droit de résilier la sous-location en cas de faute grave.
Dans le cas où le bailleur souhaite donner congé à son locataire, il devra verser des indemnités d’éviction au locataire et au sous-locataire.
Alors, locataires, sous-locataires et bailleurs, si vous souhaitez en savoir plus sur vos droits en termes de sous-locations, les conseillers de MGLJ sauront répondre à vos questions et vous aider à y voir plus clair !
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