Bail commercial : que devez-vous savoir avant de vous engager ?

Le bail commercial est un contrat de location établi entre un bailleur et un locataire qui souhaite utiliser le local, objet du contrat, pour une activité commerciale, artisanale, agricole ou industrielle. Ce type de contrat est encadré par des règles juridiques strictes.

Les clauses du bail commercial doivent être claires et précises. De nombreux points comme les états des lieux, la durée, le loyer, le renouvellement et les conditions de résiliation, doivent être bien détaillés.

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Quelles sont les caractéristiques du bail commercial ?

Le local objet du bail commercial doit être un espace clos ou un immeuble qui doit permettre l’exploitation d’un fonds de commerce. Le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés ou le répertoire des métiers pour pouvoir signer un bail commercial. Il doit exercer une activité qui génère de la clientèle et dont le fonctionnement est autonome. Le bail commercial peut également être souscrit par une franchise.

Le propriétaire du local commercial est libre de fixer le montant du loyer. Cependant, les modalités de révision sont rigoureusement encadrées par le Code de commerce. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte pour fixer et réviser le loyer : la valeur locative et l’état du bien, son emplacement géographique, sa destination et les autres caractéristiques qui peuvent influer sur le montant du loyer.

En général, la révision du loyer peut se faire tous les 3 ans dans le cadre d’un bail commercial classique ou 3/6/9. La hausse appliquée ne doit pas excéder l’augmentation de l’indice des loyers commerciaux affichés par l’INSEE, à moins que l’une des parties apporte des preuves probantes qui justifient une variation (hausse ou baisse).

Quelle est la durée du bail commercial ?

Le bail commercial est signé pour une durée minimale de 9 ans. Il faut noter que le bail se renouvelle par tacite reconduction si les parties contractantes gardent le silence à la fin du contrat. Il est possible d’inclure une clause qui permet de rompre automatiquement le contrat de bail commercial à une date précise. Sinon, l’engagement se poursuit sur une durée indéterminée.

Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas s’engager sur une durée trop longue au début, ils peuvent d’abord signer un bail de courte durée ou bail dérogatoire. Ce contrat ne peut durer plus de 3 ans, y compris les périodes de renouvellement. Si le bail dérogatoire est maintenu au-delà de cette durée, il évolue automatiquement en bail commercial. Attention, le bail dérogatoire ne permet pas au locataire de bénéficier du droit de renouvellement. Par ailleurs, il ne touchera pas d’indemnité d’éviction si le propriétaire décide de récupérer le bien.

Est-il possible de résilier le bail commercial ?

Le locataire peut demander une rupture du contrat à la fin de chaque période triennale en informant le bailleur par voie d’huissier, six mois avant la date de départ prévue. En revanche, il est beaucoup plus difficile pour le propriétaire de résilier le bail commercial. Il doit attendre la fin du bail pour décider de ne pas renouveler le contrat. Par ailleurs, il doit verser une indemnité d’éviction pour le préjudice subi par le locataire.

Quelle que soit la durée du bail commercial, il est vivement recommandé de bien détailler les clauses du contrat pour garantir la sécurité des parties contractantes. Demandez l’assistance d’un expert qualifié comme MGLJ pour que toutes les clauses soient bien rédigées afin d’anticiper les problèmes et d’éviter toute forme de litige. Pour aller plus loin, informez-vous sur la clause de destination et le droit de préemption du locataire dans le cadre du bail commercial.

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