Bail professionnel ou bail commercial : comment choisir ?

que choisir entre bail professionnel et bail commercial

La différence principale entre un bail commercial et un bail professionnel réside dans l’activité qui est pratiquée au sein du local loué. En effet, un bail commercial est à destination des activités commerciales, artisanales et industrielles.

A l’inverse, ces activités ne peuvent pas être pratiquées dans le cadre d’un bail professionnel, ce dernier étant principalement destiné aux professions libérales.

MGLJ vous apporte des précisions sur les différences entre un bail professionnel et un bail commercial dans cet article.

Quelles sont les différences entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Les baux commerciaux et professionnels sont deux contrats de location à part entière qui se différencient sur de nombreux points. Ils ont leur législation propre, des droits bien distincts et sont destinés à des professions différentes. Intéressons-nous plus précisément à ces différences :

Le type d’activité exercée

Le bail commercial est destiné aux professionnels pratiquant une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Quant à lui, le bail professionnel s’adresse aux professionnels exerçant une activité non commerciale, et notamment aux professionnels libéraux.

La durée du bail

Les baux commerciaux classiques ont une durée légale minimale de 9 ans, alors que les baux professionnels n’engagent les parties prenantes que pour une durée de 6 ans.

La clause résolutoire

La résiliation du bail est beaucoup plus souple pour les locataires du bail professionnel. En effet, ils peuvent résilier à tout moment leur contrat de location, à condition qu’ils respectent un préavis de 6 mois. A l’inverse, les locataires de baux commerciaux doivent respecter une procédure bien plus stricte lors de la résiliation de leur contrat de location. Cette dernière ne peut avoir lieu que tous les 3 ans, à l’issue d’une période triennale, tout en respectant un préavis de 6 mois.

Le renouvellement du bail

Concernant le renouvellement du bail commercial, le bail commercial protège le locataire et notamment son fonds de commerce, ce qui rend difficile la résiliation par le bailleur, qui ne peut donner congé au locataire qu’au terme des 9 ans et moyennant le versement d’une indemnité d’éviction. A l’inverse, le bail professionnel ne dispose pas d’un droit au renouvellement, le bailleur peut mettre un terme au bail à l’issue des 6 ans sans avoir à se justifier ou verser une quelconque indemnité.

La révision du loyer

Dans un bail commercial, le montant du loyer peut légalement être révisé à l’issue de chaque période triennale. En revanche, le loyer ne peut être révisé dans un bail professionnel, sauf si une clause du bail le prévoit.

La répartition des charges

La répartition des charges est librement fixée par les cocontractants d’un bail commercial, qui sont alors uniques garants du paiement des charges. Cependant, la loi impose que certaines charges doivent rester à la charge du bailleur. A l’inverse, la loi ne précise pas à qui incombent les charges dans le cadre d’un bail professionnel. Le bailleur et le locataire doivent alors décider entre eux de la répartition de ces dernières.

Un professionnel exerçant une activité libérale peut aussi opter pour un bail mixte. Dans ce cas, le local lui sert de lieu de travail et de lieu d’habitation. Ce type de bail se rapproche d’un bail professionnel (malgré quelques exceptions, comme un préavis de 3 mois et non de 6) et permet au professionnel de concilier habitation et travail.

Ainsi, un professionnel exerçant une activité libérale choisira plus logiquement un bail professionnel, là où un professionnel pratiquant une activité commerciale, artisanale ou industrielle se dirigera vers un bail commercial. Cependant, un professionnel libéral peut choisir de former un bail commercial s’il souhaite s’implanter dans une zone géographique à long terme.

Alors, si vous avez besoin d’aide pour choisir entre le bail commercial, le bail professionnel ou le bail dérogatoire ou de courte durée, les conseillers de MGLJ sauront vous renseigner !

Poursuivez votre lecture avec notre article “Bail commercial précaire : explications”.

Bail commercial précaire ou bail dérogatoire : explications

tout savoir sur le bail précaire

Le bail dérogatoire appelé souvent bail commercial précaire  est un bail d’une durée maximale de 3 ans concernant les locaux loués et utilisés par le fonds de commerce. Ce type de bail est intéressant pour les locataires qui ne souhaitent pas s’implanter sur une zone géographique à long terme. Ils peuvent aussi échapper aux règles des baux commerciaux classiques.

Dans cet article, MGLJ vous donne toutes les explications sur le bail dérogatoire.

Pourquoi choisir un bail dérogatoire ?

Les règles encadrant la signature d’un bail dérogatoire  sont fixées par l’article L 145-5 du Code de commerce, et sa durée de location a été fixée à 36 mois maximum (au lieu de 24 mois auparavant) par la loi Pinel en 2014. Le bail dérogatoire peut prendre la forme d’un seul contrat de location, signé pour 3 ans, ou d’une succession de baux dérogatoires, ne dépassant jamais un total de 36 mois.

Il existe plusieurs raisons de choisir un bail dérogatoire :

La durée du bail est plus courte, d’une durée maximum de 3 ans

Contrairement à un bail commercial classique qui a une durée minimum de 9 ans, le bail dérogatoire est conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 ans.. Cependant si au terme du contrat de bail les parties ne manifestent pas leurs volonté de mettre fin au bail, celui-ci se transforme en bail commercial.

Dans le cadre d’une résiliation du contrat de bail dérogatoire les deux parties peuvent mettre fin au bail à tout moment. Les conditions dans lesquelles le locataire ou le bailleur peuvent résilier le bail sont librement fixées entre les parties au moment de la rédaction du bail.

Cela représente un avantage pour le bailleur, qui n’a pas à verser des indemnités d’éviction au locataire au terme du bail dérogatoire. A l’inverse, cela représente un inconvénient pour le locataire qui ne pourra pas bénéficier des indemnités d’éviction au terme du bail. L’indemnité d’éviction a pour but d’indemniser le locataire de la perte de son fonds de commerce qui est très souvent lié à l’emplacement.

Ce type de bail est très intéressant pour les locataires qui souhaitent tester leurs activités sans pour autant dépendre des règles des baux commerciaux. Cela permet également au locataire d’évaluer son activité et la zone de chalandise. 

Pour le bailleur, cela lui permet de s’assurer de la solvabilité du locataire sur une courte durée, de ne prendre aucun risque mais également de mettre un terme au bail sans pour autant verser d’indemnité d’éviction qui elle ne concerne que les locataires titulaires d’un bail commercial disposant de la propriété commerciale.

La possibilité de le transformer en bail commercial classique

Si aucune des deux parties prenantes ne se manifeste un mois après la fin du contrat, alors celui-ci se transforme en bail commercial classique. Il est important de souligner qu’il ne s’agit pas d’un renouvellement de bail précaire, mais bien d’une transformation en bail commercial classique.

Ces raisons expliquent la popularité du bail dérogatoire qui bénéficie d’une grande liberté contractuelle.

Comment conclure un bail dérogatoire?

La constitution d’un bail dérogatoire doit respecter certaines conditions. Le contrat est conclu quand le locataire entre dans les lieux. Autrement dit, les deux parties ne peuvent pas former un bail dérogatoire après un bail commercial classique. Le contrat doit aussi expressément mettre par écrit la volonté des deux parties de déroger au bail commercial classique.

Concernant les charges, elles sont fixées librement lors de la formation du contrat. Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie qui représente généralement 1 à 2 mois de loyer. Le locataire peut alors emménager à la suite de l’état des lieux d’entrée, réalisé par les deux parties ou par un tiers mandaté par ces dernières.

Vous souhaitez en savoir plus sur le bail dérogatoire ? Les experts MGLJ sont là pour vous renseigner.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Tout savoir sur le renouvellement du bail commercial

Tout savoir sur le renouvellement du bail commercial

renouvellement du bail commercial

Au terme du bail commercial, il est possible de le renouveler de plusieurs manières.

Dans cet article, MGLJ vous explique comment renouveler votre bail commercial.

Qu’est-ce-qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans, mais ce dernier peut être renouvelé à la demande du client. Cependant, le renouvellement n’est pas automatique et doit suivre une procédure bien précise. Voyons en quoi elle consiste.

Comment renouveler son bail commercial ?

La demande de renouvellement d’un bail commercial s’effectue par acte d’huissier de justice délivré au propriétaire du local avec un préavis de 6 mois précédent la fin du bail. Pour ce faire, le locataire doit impérativement être propriétaire du fonds de commerce et être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au répertoire des métiers.

Plusieurs situations se présentent alors :

Le bailleur accepte le renouvellement du bail 

Il doit faire connaître sa décision au locataire dans les 3 mois suivant la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier. Dans le cas contraire, on considère automatiquement qu’il a accepté la demande de renouvellement. Il n’a pas besoin d’une réponse écrite et formelle signifiant l’acceptation de renouvellement, un accord oral étant suffisant. Il peut cependant souhaiter modifier les termes du bail (loyer, charges, etc.) et doit alors passer par un huissier de justice pour faire la réponse à la demande du locataire.

Le bailleur refuse le renouvellement du bail

Dans ce cas, le bailleur doit notifier le locataire par acte d’huissier de justice et préciser les motifs de son refus (il doit pouvoir justifier des motifs graves et légitimes). 

Les parties ne se manifestent pas en fin de bail

On se trouve alors en présence d’un accord tacite de prolongation. En effet, lorsqu’aucune des deux parties prenantes ne se manifeste dans les 6 mois précédent la fin du bail commercial, on considère que le contrat se poursuit à durée indéterminée. Il n’y a pas besoin de former un nouveau bail puisque les clauses prévues lors de la signature du bail initial continuent de s’appliquer. Cependant, une révision triennale du loyer peut être considérée par une des deux parties prenantes.

En effet, tous les 3 ans, le bailleur ou le locataire peuvent demander à réviser le loyer du bail, en fonction des indices trimestriels de référence publiés par l’INSEE. Sachez cependant que toute hausse, ou baisse du loyer, est plafonnée à la variation de l’indice trimestriel de référence considéré. 

Il est important de signaler également que si le bail atteint 12 ans, le déplafonnement du loyer est acquis et le loyer peut donc être fixé à la valeur locative qui est souvent bien supérieure au loyer plafonné à la variation des indices.

Ainsi, pour savoir quand et comment justifier une demande de révision triennale du loyer, MGLJ vous accompagne dans vos démarches de renouvellement de bail, de résiliation de bail mais également dans le cadre de vos demandes de modifications des conditions de bail et vous aide à gérer vos locaux, 

Poursuivez votre lecture avec notre article “Résiliation d’un bail commercial : tout savoir sur la procédure à suivre”.

Quelle est la durée légale d’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale.  Le titulaire d’un bail commercial doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés. La durée minimale du bail commercial est de 9 ans selon la loi Pinel et doit être clairement mentionnée dans la rédaction du contrat.

Cependant, il est possible pour le locataire de résilier le contrat tous les 3 ans c’est ce qu’on appelle la résiliation triennale.

Dans cet article, MGLJ revient sur la durée légale d’un bail commercial selon ses conditions.

L’allongement de la durée du bail commercial

Il a une durée légale d’au moins 9 ans. Le locataire peut demander un renouvellement du bail commercial, ou une résiliation avant la date convenue. En effet, il peut mettre fin au contrat à chaque échéance triennale, en prévenant le bailleur par lettre recommandée ou par acte d’huissier.

Le propriétaire ne peut légalement pas obliger le locataire à renoncer à sa faculté de résiliation triennale. En effet, la loi Pinel instaurée le 18 juin 2014, ne permet plus d’établir un bail commercial à durée ferme. Cependant il existe quelques exceptions à la règle. Il y a des exceptions, comme les baux supérieurs à 9 ans, les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux à usage de stockage ou les locaux monovalents. 

Il existe aussi des cas exceptionnels dans lesquels le bailleur peut mettre fin au bail commercial. Il doit cependant respecter un préavis de 6 mois et, le cas échéant, verser des indemnités d’éviction au locataire. 

Le locataire peut demander à fixer une durée de location de plus de 9 ans. Dans le cas où cette durée dépasse 12 ans, la signature du bail commercial doit avoir lieu devant notaire. Cette option est notamment intéressante pour les locataires qui souhaitent développer leur fonds de commerce sur la durée et s’implanter dans une zone géographique.

Enfin, il est important de rappeler qu’un bail commercial classique n’engage pas le locataire sur une durée de 9 ans. En effet, on appelle aussi le bail commercial, bail « 3 6 9 » puisque le locataire peut résilier son contrat pendant une période triennale. Bien que cette clause ne soit pas nécessairement inscrite dans le contrat, elle est obligatoire et le bailleur ne peut pas priver le locataire de ce droit (renforcé par la loi Macron de 2015).

Les clauses contraires : sanctions et conséquences

D’autres facteurs peuvent influencer la durée du bail, comme le non-respect des obligations prévues au contrat.

Une sanction peut être imposée à une partie qui ne respecte pas ses obligations.

les sanctions les plus courantes sont: 

  • les retards de paiements de loyer : le locataire devra payer une somme d’argent au locataire s’il est en retard sur le paiement du son loyer/
  • Non-paiement du loyer : Si le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
  • Dommage à la propriété : Si le locataire cause des dommages il devra payer les réparations.
  • Rupture du bail : Si le locataire rompt son bail il devra payer des dommages et pourra également être expulsé.

Selon l’article L 145_15 du code du commerce, le propriétaire à le droit de réclamer des dommages et intérêts au locataire s’il ne respecte pas les obligations prévues au contrat. Ces dommages peuvent être contractuels ou non contractuels. Les dommages contractuels sont ceux prévues au contrat comme les retards de paiements de loyer et les dommages non contractuels sont ceux non prévues dans le contrat mais qui peuvent être subis par le propriétaire en raison de la violation du bail, comme la perte de revenus.

Ainsi, si vous souhaitez adapter la durée de votre contrat de location, MGLJ vous aide dans le choix de votre bail commercial. Si vous voulez, par la suite, renouveler le bail commercial, nous vous assisterons également sur ce point.

Poursuivez votre lecture avec notre article “Les clauses de solidarité dans les baux commerciaux”.